Ипотека у нас и за рубежом

Вот средние цифры по ипотеке в России: срок 192 месяца (16 лет), ставка 9,56%. Это данные Центробанка на июнь 2018 года. Действительно, среди предложений по ипотеке в Москве чаще встречаются займы под 9% годовых, в некоторых банках процент доходит до 11-13%.

Но и она мала только благодаря господдержке: государство компенсирует банкам выпадающие доходы, то есть разницу между стандартной ставкой и льготной.

За границей сложно встретить предложения выше 5-6%. Они просто не будут пользоваться спросом. Нашим заёмщикам такие цифры кажутся нереальными.

Например, Royal Bank of Canada предлагает ставку 3,34-3,39% при сроке ипотеки 2 года и 3,74-3,76% при получении займа на 5 лет. Если заёмщик берёт 200 000 долл. в Bank of America на 30 лет, его ставка составит 4,7%, на 15 лет – 4,3%.

В финском Nordea можно взять ипотеку под ставку от 0,9% годовых, а в швейцарском Credit Suisse её выдают под 1,17%.

Справедливости ради заметим, что ставка в размере 9,6% для России – довольно хороший показатель, учитывая опыт прошлых лет. В 2012 году она составляла в среднем по стране 11,9%, к 2013 году выросла до 12,3%, примерно на таком же уровне находилась и в 2014. Пик пришёлся на 2015-2016 годы, когда ставка превысила 13%. Однако уже в январе 2017 была зафиксирована уровне 12,5%, в сентябре этого же года составила 11%, а в декабре ипотеку в новостройке брали под 9,8%.

Самое распространённое объяснение – высокий уровень инфляции и менее развития экономика. Действительно, показатель роста цен снижается, но на низком уровне зафиксировать его пока не удаётся. Если это всё же случится, кредитно-денежная политика ЦБ смягчится, ключевая ставка снизится, а за ней и проценты по ипотеке. По словам представителей Минстроя, уже в 2022 году жилищный заём под 6% станет реальностью.

Западный рынок стабильнее, чем российский. Соответственно, центробанки в Европе и США устанавливают ключевые ставки ниже, а банки в свою очередь предлагают более дешёвые ипотечные займы.

Кроме того, на Западе ниже уровень инфляции. Например, в США годовой рост цен за последние 8 лет находился близко к отметке 2%. Самый высокий показатель был достигнут в 2011 году – 2,96%. По итогам 2017 года он составил 2,11%. Для сравнения: в России в 2011 году инфляция равнялась чуть выше 6%, а в 2014 взлетела до 11%. В 2015 показатель перевалил за 12%. Только в 2016 удалось снизить ее до 5,4%. По итогам 2017 года официальный показатель составил 2,5%.

В рейтинге стран по уровню инфляции в лидерах находятся Япония, Испания, Германия, Индия и Англия. Здесь показатели самые низкие. Например, в первых двух государствах рост цен и вовсе отрицательный.

Так они решают проблему дефицита «длинных» денег. Соответственно, чтобы покрыть свои ставки по кредитам, приходится делать наценку на некоторые продукты, в том числе ипотеку.

В первую очередь от инфляции. Ни один банк не будет работать себе в убыток, поэтому ставки всегда будут выше, чем показатель роста цен. Еще один важный фактор – ключевая ставка ЦБ. От этого показателя исчисляются платежи и штрафы; кроме того, ею Центробанк задаёт планку для других кредитных организаций по формированию параметров банковских продуктов.

Ставка в конкретном банке зависит от его политики и статуса клиента. Учреждения интересует в первую очередь надёжность заёмщика, поэтому снизить процент удастся при покупке полиса страхования жизни, некоторые организации предлагают более выгодные условия зарплатным клиентам.

Влияет на годовую ставку и валюта займа. Несмотря на то, что рублевый кредит стоит дороже, валютная ипотека более рискованная, особенно при оформлении на срок от трёх лет.

Еще один фактор – срок займа. Ставки ниже по кредитам до 15 лет. Можно выиграть порядка 0,5-1% по сравнению с более длительной ипотекой.

За разъяснениями мы обратились к экспертам.

«Ставку по ипотеке можно разбить на две компоненты – безрисковая ставка + премия за риск заёмщика. Уровень ставок в экономике определяется ставкой Центрального банка (ключевой ставкой). На западе эти ставки сейчас значительно ниже, чем в России – например, ставка Европейского центрального банка составляет 0%, ставка ФРС США составляет 1,75%-2%.

Премии за риск заёмщиков в России также выше, чем в ЕС и США, потому как там банки лучше знают своих заёмщиков, у всех есть кредитная история, давно существуют БКИ (бюро кредитных историй). Также лучше защищены права граждан на рынке труда (соответственно, меньше риск потери дохода и невозможности обслуживать кредит), экономическое положение более устойчиво. Как следствие, на западе банки меньше «накручивают» поверх базовой ставки, в результате получается ставка по ипотеке на уровне 3-4% (всё же не 1-2%).

У нас описанные выше риски высоки, поэтому банкам для их компенсации приходится закладывать более высокую премию. А ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,25% – также существенно выше, чем в большинстве развитых стран».

«Банковская ставка по кредиту зависит от двух важных факторов: стоимости фондирования, по которой банк привлекает деньги, и размера премии за риск, который банк хочет получить, принимая тот или иной проект на кредитование.

У банка есть несколько источников фондирования: займы Центрального банка, межбанковский рынок, синдицированные кредиты, фондовый рынок, средства на счетах клиентов. Каждый из этих источников имеет разную стоимость денег и разные сроки займов, т.е. есть «длинные» и «короткие» деньги, которые также влияют на итоговую их стоимость. У банков в странах с развитой экономикой есть широкий доступ к дешёвым источникам финансирования на длительный срок. Другими словами, у них есть возможность занимать под более низкий процент на длинный срок.

Стоимость займа у Центрального банка США в июне составляла 1,75%-2% против стоимости в России на уровне 7,25%. Стоимость займа на фондовом рынке под выпуск облигаций для крупного банка в США варьируется на уровне 2,5-3%, для Российских банков эта сумма находится в диапазоне от 7,5%.

Вторым фактором, как мы уже обозначили, является премия за риск. В странах с развивающейся экономикой такой риск выше, нежели в развитых странах. Связано это с большим количеством факторов: общий уровень развития экономики, диверсификация экономики, уровень развития инфраструктуры, уровень государственного влияния, уровень развития налоговой и правовой системы и т.п. Другими словами, в России риск невозврата инвестиций гораздо выше, чем на западе; банки это понимают и закладывают стоимость этого риска в процентную ставку.

Что касается изменений в ближайшие несколько лет, то для них требуются кардинальные системные изменения в экономике. К сожалению, наша экономика построена на сырьевой модели, что ограничивает её в потенциале роста и трансформации. Как следствие это влечёт за собой отток западного дешёвого капитала с нашего рынка».

Учитывая то, что в 2017 году инфляция опустилась до исторического минимума, ситуация изменится. В ближайшие пару лет, по мнению экспертов, мы дойдём до показателя 8%. Быстрее нельзя: не позволит ключевая ставка ЦБ и высокие расходы банков. Снизить их помогут онлайн-сервисы: электронная закладная, оформление документов через мобильное приложение, снижение стоимости услуг оценщиков и т.д. Поможет и опыт западных банков, которые давно зарабатывают не только на финансовых услугах, но и, к примеру, на страховых. Если же опустить ставки сразу на 2-3%, взлетят цены на жильё, что не порадует заёмщиков.

Финансовые аналитики говорят, что сравнивать нашу ипотеку с зарубежной как минимум некорректно. Ведь история российских жилищных кредитов насчитывает 15 лет, а западных – все 50 лет.

Однако несмотря на благоприятные условия для понижения ставки по ипотеке, в ЦБ не спешат это делать.

Поэтому цель на ближайшее время такая: сначала добиться снижения роста цен на 2-3%, и только потом устанавливать более низкую ключевую ставку – порядка 5%.

Но перспективы уменьшения инфляции не такие безоблачные, как хотелось бы. Обсуждается повышение НДС с 18 до 20%, что отразится на увеличении цен как минимум на 1%. На столько же, по прогнозам, вырастут цены из-за повышения стоимости бензина. При наихудшем сценарии инфляция по итогу 2018 года может составить 5%. А здесь уже говорить о снижении ставок по ипотеке не приходится.

Большинство банков предоставляют жилищные кредиты только гражданам или резидентам (людям, которые большую часть года живут на территории этого государства). Однако даже если учреждение согласится кредитовать иностранца, он имеет право купить на эти деньги только ту недвижимость, которая расположена в стране выдачи ипотеки. Дело в том, что объект залога не может находиться в другой юрисдикции. Поэтому не получится взять ипотеку в Англии и купить на эти деньги квартиру в Москве.

Однако выход есть. Можно либо купить недвижимость за границей, либо предоставить уже имеющееся в иностранном государстве жильё в качестве залога.

Следите за ключевой ставкой. Если она снижается, обращайтесь в банк с заявлением о пересмотре процента по ипотеке. Даже если ключевая ставка осталась прежней, попробовать нелишне.

Например, в Сбербанке нужно, чтобы не было просроченной задолженности, с момента заключения договора прошло 12 месяцев, а остаток долга составлял не менее 500 тыс. руб.

Во всех случаях банк оставляет за собой право отказать в снижении ставки.

Ещё один способ: периодически проверять, не подпадаете ли вы под льготные программы. Например, в рамках государственной программы для семей с детьми при рождении второго или третьего ребёнка можно снизить процент до 6%.