Механизм обратной ипотеки состоит в следующем:

• Владелец недвижимости (например, квартиры) заключает договор с банком, по которому получает единовременную или растянутую во времени выплату. Сумма рассчитывается исходя из оценки стоимости квартиры.
• Недвижимость передаётся в залог банку вплоть до смерти заёмщика. На долг начисляются проценты, которые присоединяются к сумме тела кредита.
• Заёмщик, получая выплату, тратит деньги по своему усмотрению, а в распоряжении недвижимостью ограничивается (например, не может её продать).
• После смерти заёмщика квартира переходит в собственность банка. Квадратные метры реализуются, погашая тем самым долг умершего, включая набежавшие проценты.

Обратная ипотека отличается от традиционного кредитования тем, что если пенсионер возьмёт, к примеру, ипотеку или нецелевой кредит, то его придётся возвращать. При обратной ипотеке возврат заёмных средств не производится, они расходуются («проедаются») пенсионером в дополнение к пенсии и другим источникам дохода. Недаром в США такое кредитование именуется «eat your brick», то есть «съешь свой кирпич».

Обратная ипотека – альтернатива пожизненной ренте. Недвижимость остаётся в собственности пенсионера-заёмщика, а банки в свою очередь справедливо считаются более надёжными партнёрами, чем частные лица. Последние могут пенсионера обмануть, не обеспечить должного ухода и, самое печальное, ускорить его смерть, чтобы стать полновластными владельцами недвижимости.

Это особенно актуально для тех, кто получает маленькую пенсию и лишён помощи детей и других родственников, например из-за плохих отношений с ними.

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах. На кредиты могли рассчитывать пенсионеры от 60 лет, размер заимствования ограничивался 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Обратная ипотека однозначно выгодна заёмщикам, но для банков существует ряд сдерживающих обстоятельств, по крайней мере чтобы самостоятельно развивать это направление. Поскольку момент смерти заёмщика не определён, кредитор должен рассчитывать на длительный невозврат средств. Это, в свою очередь, приведёт к снижению рентабельности бизнеса или к его убыточности.

Другой сдерживающий фактор – неопределённость перспектив на средне- и долгосрочном горизонте в финансовом секторе и на рынке недвижимости России, в отличие от развитых стран. История не раз давала примеры турбулентности, когда рушились прогнозы и, соответственно, планы.

Вряд ли можно более-менее точно предсказать, сколько будет стоить заложенная недвижимость, например, через 10 лет. Последние годы показали, что тезис о постоянном росте цен на недвижимость является далеко не бесспорным. Это же относится и к процентным ставкам. Поэтому рассчитывать на то, что банки пойдут на отложенную на многие годы, да к тому же не гарантированную прибыль без господдержки, не приходится.

Если у пенсионера есть недвижимость и он хочет её монетизировать, чтобы повысить своё благосостояние, то обратная ипотека была бы хорошим решением вопроса. Но поскольку этот институт в нашей стране не развит, придётся обратиться к другим финансовым механизмам. Главное – предусмотреть возможные риски и минимизировать их возможные последствия.