Аккредитив и счёт эскроу представляют собой способы расчётов с депонированием денежных средств на счету банка.

В случае внезапного банкротства банка выбить через Агентство по страхованию вкладов по аккредитивам удастся только 1,4 млн. рублей. Владельцы эскроу счетов могут рассчитывать на суммы до 10 млн рублей. Но, если недвижимость стоила больше, то проблемы обеспечены. Покупателя поставят в очередь кредиторов, а ожидание продажи имущества банкрота и возврата денег займут не один месяц. Могут и ничего не вернуть, кроме вышеуказанных сумм, если у банка не оказалось денег.

С этой проблемой уже сталкивались участники сделок: деньги после исполнения аккредитива, то есть на этапе их передачи продавцу, могут неожиданно зависнуть на неделю.

Такие же нарекания есть к работе недавно открытого Центра недвижимости Сбера (ЦНС), который занимается безналичными переводами по сделкам.

За эту неделю продавец может взбрыкнуть и ударить по тормозам: договор досрочно расторгается и квартира уходит другому покупателю. Бывший участник сделки деньги не теряет, но выгодный вариант может уйти. Деньги за оплату аккредитива, понятное дело, никто не вернёт.

Опрошенные нами эксперты также советовали внимательно изучать условия договоров с банками. В некоторых из них возможен вариант, когда банк принимает документы, подтверждающие факт регистрации сделки, только от покупателя (не от продавца). До его прихода депонированные деньги будут висеть на счету. Покупатель к этому времени уже получил ключи на квартиру и зарегистрировал права на недвижимость. Он может и не торопиться с визитом в банк, а продавец из-за этого не сможет получить свои кровные.

Счета эскроу обычно используют при покупке жилья на первичном рынке и оформлении ДДУ. Государство предусмотрело такой вариант расчётов, что деньги блокируются на время строительства и застройщик не имеет к ним доступа. Это гарантирует безопасность дольщиков, но не спасает деньги от инфляции или девальвации. Никакие проценты на немалые суммы не начисляются – просто бесплатный клондайк для банкиров.

Для сравнения: к ноябрю 2020 года российская валюта обесценилась на 25% по отношению к доллару и на 30% по отношению к евро. И это только данные неполного года. Если покупатель захочет расторгнуть ДДУ и забрать деньги со счёта, есть риск, что он не сможет купить другое жильё за новую цену.

Учтите также, что анонимной сделки при расчётах через банк не получится. При внесении наличных свыше 50 тыс. евро (или эквивалент в рублях 4,4 млн рублей) необходимо предоставить документы, демонстрирующие источник происхождения денег. Например, договор купли-продажи другой квартиры, свидетельство о наследстве и пр.

Покупатель недвижимости передаёт деньги не продавцу, а банкирам, которые и обеспечивают безопасность взаиморасчётов. Средства не отдадут без проверки факта завершения сделки и перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Но возможна формальная проверка банком документов от продавца по списку при выполнении аккредитива. Это не исключает риск мошенничества, в частности подделки выписки из ЕГРН или договора.

Особая тема: срыв договорённостей между покупателем и продавцом и возврат денег. Например, внезапно выяснилось, что квартира требует масштабного ремонта, подлежит сносу в результате реновации или другие вещи, о которых покупатель не знал.

«При расторжении сделки покупателю может быть проблематично вернуть деньги, так как условия аккредитива не выполнены. Банк, как гарант сделки, не имеет права без соответствующего решения суда вернуть деньги. Поэтому нужно внимательно изучить договор», – предупреждает кредитный эксперт и директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семёнов.

Риск влипнуть в неприятные истории с аккредитивом подтверждают и другие эксперты. «Основные риски не в документах, а в реальности. Можно подписать договор, въехать в квартиру, а там 10 жильцов. Но документы-то в порядке! И банк деньги отдаст продавцу, потому что иначе поступить не может, ни по договору, ни по закону. Поэтому при продаже недвижимости так важно получать письменные гарантии от продавца», – говорит Эдуард Миронов, юрист ООО «Ф. О. Н.».

Стоит ли говорить, что после того, как продавец получит деньги, найти его и потребовать уплаченную сумму обратно, будет непросто даже через суд.

Юрист также предупреждает о более значимом риске: специальной порче документов «чёрными риелторами», чтобы банк оказался передавать деньги по аккредитиву. После этого недобросовестный покупатель закроет аккредитив и вернет внесённые в банк деньги, оставшись и при квартире и при деньгах.

Чтобы всё прошло нормально, нужно тщательно составить договор купли-продажи, в котором описать схему расчётов. Если часть средств на покупку квартиры – кредитные или в виде материнского капитала, этот факт должен быть указан в договоре, так же как и способ решения проблемы, если банк откажет в кредите накануне сделки или Пенсионный фонд не выдаст капитал.

При использовании схем с депонированием средств желательно:

• не доверять подозрительным посредникам или риелторам, которые навязывают услуги по организации расчётов – оформить на них доверенность, положить деньги на счёт и пр.;
• внимательно изучить условия возврата денег на счёт покупателя в случае досрочного расторжения договора;
• быть готовым к тому, что расчёты затянутся.

Если есть хоть малейшие подозрения в честности одной из сторон сделки, возможно лучше выбрать счёт эскроу, а не аккредитив. При расчётах через эскроу банк более тщательно контролирует сделку.

«Если для перечисления денег по аккредитиву банку достаточно предусмотренных документов, то при исполнении договоренностей по эскроу банк проверяет исполнение иных, сопутствующих оплате обязательств сторон сделки. При эскроу банк берёт на себя часть ответственности за чистоту и ход купли-продажи», – подчеркивает вице-президент QBF Владимир Масленников.

При покупке вторички риски возрастают. После передачи денег банку могут всплыть неприятные факты: арест квартиры или залог по расписке, долги за ЖКХ, отказ от приватизации и пожизненное право одного из жильцов жить в квартире. Юристы предупреждают, что обе стороны должны быть готовы к срыву сделки и продумать все детали возврата денег без потерь. На этот случай аккредитив не лучший вариант, лучше предпочесть банковскую ячейку или перевод на счёт.

Ну и последнее. Нужно тщательно выбирать банк для сотрудничества. В особенности, если стоимость недвижимости велика. Покупатели, которые используют схемы с депонированием, слабо защищены в случае банкротства или отзыва лицензии банка.