При покупке жилья в кредит банк предлагает оформить несколько страховок, но обязательная среди них только одна: нужно застраховать квартиру, дом, земельный участок или другое приобретаемое имущество (оно называется предметом ипотеки).

Остальные полисы — страхование жизни и здоровья и титульное страхование — оформляются добровольно. Банк не вправе заставить заемщика купить их или отказать в кредите, если страховки нет.

Страховка нужна обеим сторонам кредитного договора, но заемщику — в первую очередь.

За 15-20 лет выплаты ипотеки с человеком и его имуществом могут произойти разные непредвиденные ситуации. Полис поможет финансово защитить от них себя и свою семью: например, заемщику не придется годами выплачивать кредит за жилье, в котором из-за аварии или разрушения невозможно жить. Если же человек тяжело заболеет и не сможет работать или даже умрет, кредит не станет бременем для его родных и наследников.

Также полис необходим банку: это гарантия, что кредитор вернет свои деньги, даже если с имуществом или заемщиком что-то случится.

Имущество страхуют от утраты, порчи и повреждения в результате пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или чьих-то незаконных действий. Полис покрывает только конструктивные элементы: окна и двери, стены и перекрытия, лестницы, крышу и фундамент. Он не распространяется на ремонт, сантехнику, инженерное оборудование, кондиционеры, трубы, встроенную мебель и т. п. Например, если соседи сверху затопят вас и испортят натяжной потолок, но сама конструкция квартиры при этом не пострадает, взыскивать ущерб с них придется через суд: обязательная страховка такой ущерб не покрывает.

Страховку оформляют не на всю стоимость квартиры, а на ту часть, которая оплачивается кредитными деньгами. Как правило, к страховой сумме добавляют еще 10%, чтобы полис покрывал не только сумму кредита, но и проценты, которые по нему уплачиваются.

Полис нужен всегда, если заемщик покупает в кредит квартиру на вторичном рынке недвижимости или в уже сданной новостройке.

При покупке строящегося жилья страховать ничего не нужно, ведь самой квартиры еще нет. Когда дом сдадут в эксплуатацию, застройщик уведомит об этом банк, а тот напомнит покупателю зарегистрировать право собственности, передать кредитору закладную на жилье и оформить полис.

Имущество страхуют на все время до полного погашения ипотеки. В соответствии с требованиями банка можно оформить однолетний полис с возможностью пролонгации или многолетний с ежегодной оплатой. Независимо от типа полиса, когда действие текущей страховки подходит к концу, можно перейти в другую страховую, которая предлагает более выгодные условия. Для заключения нового договора придется поднять все документы по ипотечному кредиту, иногда — отчет об оценке квартиры.

Если заемщик не продлит страховой полис или не купит новый, банк вправе требовать досрочного погашения кредита, поднять ставку по нему или применить неустойку.

Каждая страховая разрабатывает свою тарифную сетку, где подробно прописывает повышающие коэффициенты. Например, дороже обойдется полис на дачные дома из дерева и постройки с открытыми источниками огня (каминами, печами): они сильнее страдают при пожарах. Стоимость страховки выше для квартир на первом и последнем этажах, если у них нет решеток на окнах или металлической двери: в такое помещение проще проникнуть вандалам. Также оценивается степень износа жилья. Дома в старом фонде — с деревянными перекрытиями, ветхими стенами и фундаментами — считаются проблемными. Риски для страховых по ним выше, поэтому выше и цена полиса.

В среднем годовая страховка стоит от 0,1% от суммы долга. Каждый год цена меняется: чем меньше долг, тем дешевле полис. Особенно заметна разница при частичном досрочном погашении ипотеки: дополнительные взносы идут на выплату основной задолженности, а не процентов, поэтому тело долга уменьшается быстрее.

Рассчитать стоимость страховки можно с помощью онлайн-калькулятора на Финуслугах.

Да, конечно — банк вправе требовать только страхования имущества. Заемщик по своему желанию может оформить:

• Страхование жизни и здоровья (его еще называют личным страхованием);
• Титульное страхование от риска утраты права собственности.

Правда, наличие добровольного страхования влияет на процентную ставку по кредиту: когда полисов нет, банки применяют повышающие коэффициенты. Так они компенсируют свои риски, если, например, квартиру отсудят третьи лица или заемщик потеряет трудоспособность и не сможет погасить заем.

Страхование жизни и здоровья

Оформляется для основного заемщика. Страховать поручителей по кредиту не нужно, зато некоторые банки требуют полис на финансового созаемщика — человека, чей доход учитывается при расчете максимальной суммы кредита (обычно это супруг/супруга).

В среднем страховка стоит 0,3% от суммы задолженности. На ее стоимость влияют десятки параметров. Например, профессия: если заемщик работает автогонщиком, каскадером, шахтером или в другой опасной сфере, цена полиса выше. Возраст тоже учитывается: чем ближе заемщик к максимальному возрасту по ипотеке (60-75 лет), тем дороже его страховка. Важен пол: по статистике, женщины живут дольше мужчин, поэтому для них страховка стоит меньше.

При оформлении полиса страховая просит клиента заполнить анкету, в которой он должен указать свои вредные привычки, перенесенные или наследственные заболевания, наличие инвалидности — все, что влияет на состояние здоровья. А если кредит оформляется на большую сумму, клиента могут отправить на медицинское освидетельствование, чтобы корректно оценить уровень риска.

Стандартно договор заключают на год и затем продлевают — если этого не сделать, ставку поднимут. Цена полиса рассчитывается заново: она меняется, потому что сумма кредита уменьшается, но сам заемщик при этом становится старше.

Страхование титула

Титульное страхование нужно, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, — на случай, если на квартиру станут претендовать внезапно появившиеся наследники или совладельцы. Обычно полис оформляется на первые три года после регистрации сделки.

Страховка стоит около 0,2-0,4% от цены квартиры. Также действуют повышающие коэффициенты — например, для объектов, которые часто покупали и продавали, с большим числом бывших собственников.

Часто банки советуют оформить полис у своего страхового партнера. Обычно это дочерняя компания: «Сбербанк Страхование» у «Сбербанка», «РСХБ-Страхование» у «РоссельхозБанка». Мотивируют клиентов по-разному. Одни, например, предлагают скидку к базовому тарифу, не всегда уточняя, что она действует только при оплате страховки на несколько лет. Другие — просто не информируют клиента о том, что банк принимает другие полисы.

Однако заемщик не обязан страховаться в этих компаниях: он вправе выбрать другого страховщика из списка аккредитованных партнеров банка. В него попадают надежные страховые компании — «Ингосстрах», «РЕСО-Гарантия», «Росгосстрах» и другие. Покупать полис у неаккредитованного страховщика не стоит: банк либо не примет его, либо, как «Сбербанк», потребует, чтобы за месяц страховая прошла аккредитацию.

Бывает, что заемщик оформил полис в банке, а потом вернулся домой, зашел в интернет и нашел более выгодный тариф в другой страховой. Это нестрашно: в первые 14 дней, пока действует «период охлаждения», можно расторгнуть договор без штрафных санкций.

Позднее тоже, но уплаченную сумму вернут не полностью. Для перерасчета нужно обратиться к страховщику, заполнить заявление и указать банковские реквизиты, на которые банк зачислит остаток страховой премии.

Сравните условия разных страховых компаний перед тем, как определиться с выбором. Одна короткая заявка отправляется сразу в несколько страховых.

Сравнить условия