Осенью 2022 года, а затем 1 марта 2023-го вступили в силу поправки в ГК РФ, по которым собственника могут лишить прав на недвижимость, если он использует ее не по назначению. Это можно было сделать и раньше, но теперь процедуру прописали в законе, и на практике она заметно упростилась. Изменения касаются не только готовых домов и квартир, но и недостроенных, а также гаражей или машино-мест.

Жилье могут отобрать, если его незаконно используют как гостиницу, склад или салон красоты. Исключение — индивидуальные предприниматели и самозанятые, которые работают дома и используют квартиру как офис, но не размещают в нем сотрудников и не организуют производство. Кроме того, нельзя проводить незаконную перепланировку, а также доводить жилье до аварийного состояния, которое вредит соседям: например, когда владельцы не меняют трубы, из-за чего постоянно заливают нижние квартиры, или заводят 40 кошек, из-за чего страдает санитарное состояние дома.

То же касается и гаражей: их нужно своевременно ремонтировать, чтобы соседние гаражи не пострадали, и не устраивать внутри нелегальный автосервис или мойку.

Машино-место в паркинге — наземном или подземном — могут изъять, если владелец хранит там вместо машины личные вещи, захламляет и мешает владельцам соседних мест. Например, ставит прицеп, из-за которого рядом невозможно припарковать автомобиль.

Чаще всего процесс изъятия запускают по жалобам соседей в управляющую компанию или ТСЖ, в чьем доме находятся квартира или машиноместо. Те сообщают в надзорные органы — например, Государственную жилищную инспекцию — которые проводят проверку и, если все подтвердится, выносят собственнику предупреждение. От проверки отказаться нельзя, можно только согласовать ее сроки. Если собственник уклоняется от проверки, надзорные органы могут обязать его впустить их в квартиру или гараж через суд. После этого назначают срок, в который необходимо устранить нарушения, если они есть. Если время прошло и ничего не изменилось, собственность изымают через суд, продают и передают вырученные деньги бывшему владельцу — за вычетом всех издержек.

Лишиться квартиры или дома, в том числе единственных, можно, если собственник уклоняется от выплаты долгов и кредитов. Это происходит, если:

1. Должник не платит в течение трех месяцев и более и не выходит на связь с кредиторами, а сумма долга с учетом пени и штрафов составляет не менее 500 000 рублей;
2. Должник объявил себя банкротом или его признали им по требованию кредиторов, и после изъятия другого имущества и денег долг все равно не погашен.

Раньше, согласно статье 456 ГПК РФ, кредиторы могли изымать единственное жилье, только если оно находится в залоге у банка. Этой лазейкой часто злоупотребляли неплательщики кредитов: продавали всю недвижимость и приобретали дорогую квартиру или дом, зная, что оттуда их не смогут выселить даже по решению суда. При этом возвращать долги они тоже не спешили.

• В 2021 году Конституционный суд впервые вынес решение, по которому у ответчика за долги изъяли единственную квартиру. В том же году Верховный суд в рамках другого дела разъяснил, как это выглядит на практике. А именно: сначала кредиторы продают старое жилье и на вырученные деньги покупают в том же регионе новое, которое соответствует нормам минимальной площади на каждого проживающего. К примеру, в Москве это 18 кв. м на человека.

У должника больше шансов сохранить недвижимость, если:

• Он может погасить задолженность из других источников — например, продав бизнес;
• В квартире или доме прописаны несовершеннолетние и семья, у которой нет другого жилья;
• Жилье куплено задолго до того, как начались просрочки по долгам;
• Цена недвижимости такая, что она не покроет и половины долга.

Квартиру или дом могут отнять не только за невыплаченные кредиты. Есть и другие ситуации, когда вы можете лишиться единственного жилья:

• Задолженность по алиментам;
• Невыплаченные штрафы от налоговой или ГИБДД;
• Долги за коммунальные услуги;
• Невыплаченные штрафы и компенсации, назначенные судом.

Чтобы этого избежать, нужно:

1. Вовремя платить по кредитам или договариваться с банком: например, оформить кредитные каникулы от одного до шести месяцев, рефинансировать или реструктурировать задолженность в одном или нескольких банках, увеличить срок кредита или переоформить его на новых условиях;
2. Регулярно проверять кредитную историю свою и тех, кто владеет вашим единственным жильем на правах долевой собственности. Это поможет вовремя отследить кредиты, которые оформили мошенники без вашего ведома, и не допустить передачи дела в суд;
3. Отслеживать уведомления о штрафах и пени на портале Госуслуг, в личном кабинете налогоплательщика (ИП, юрлица или физлица), а также проверяйте наличие исполнительных производств на ваше имя на сайте ФССП.