По новым правилам, выписки из ЕГРН с данными о собственнике недвижимости будут доступны только:

• Самому владельцу и его супругу или супруге;
• Совладельцам жилья, которое находится в долевой собственности;
• Арендаторам;
• Наследникам недвижимости после смерти владельца;
• Представителям госорганов — например, суда или ФССП;
• Представителям организаций, у которых этот объект находится в залоге, — например, банков;
• Арбитражным управляющим в рамках процедуры банкротства собственника;
• Владельцам смежного земельного участка;
• Владельцам дома, который расположен на чужом участке или наоборот;
• Кадастровым инженерам, которые занимаются оценкой недвижимости и межеванием земель.

Такой порядок закреплен в 266-ФЗ от 14.07.2022, который вступил в силу 1 марта 2023 года.

Все остальные, запрашивая выписки, в поле «Владелец» будут видеть следующее:

• «Физическое лицо» — если недвижимость находится в частном владении;
• Название госоргана — если недвижимость в собственности у государства;
• Название компании — если собственником является юрлицо. Также в этом случае можно будет увидеть ИНН и ОГРН.

Получить выписку можно будет только с согласия владельца — например, если вы покупаете у него квартиру. В выписке при этом будет соответствующая отметка в пункте «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица».

Те, у кого есть доступ к полным выпискам, смогут узнать:

• ФИО владельцев;
• Историю перехода прав: все данные о смене владельцев начиная с 1998 года;
• Данные обо всех коммерческих и жилых объектах в собственности конкретного лица;
• Есть ли обременения: если квартира оформлена в качестве залога по ипотеке или на нее наложен арест;
• Правоустанавливающие документы: например, договор купли-продажи;
• Кадастровые характеристики: кадастровая цена, которая может отличаться от рыночной, но применяется при расчете льгот и налогов. Также сюда относится площадь, которая влияет и на стоимость жилья, и на налогооблагаемую базу.

Остальным доступны только последние два пункта.

Выписки из ЕГРН пригодятся, чтобы:

• Проверить квартиру, дом или участок перед покупкой: например, нет ли на них обременений в виде ипотеки и судебно-исполнительного производства или прописанных лиц, о которых продавец не упомянул;
• Выставить недвижимость на продажу: так вы убедите потенциальных покупателей, что с квартирой или домом все в порядке;
• Предоставить сведения о собственности банкам или госорганам;
• Узнать, не является ли дом объектом культурного наследия и не находится ли он в природоохранной зоне: иначе возможны ограничения на строительные и ремонтные работы;
• Оформить субсидию на покупку жилья для госслужащих или оплату ЖКХ — например, по инвалидности;
• Оформить налоговый вычет НДФЛ;  
• Вступить в наследство.

Новые правила призваны защитить собственников недвижимости от мошенничества и утечки их персональных данных. За незаконное предоставление данных и сайты-двойники Росреестра грозит штраф до 400 000 рублей.

Однако эксперты рынка предупреждают, что это может усложнить сделки с недвижимостью: теперь покупателям и арендаторам потребуется разрешение владельца, чтобы проверить все данные, в том числе — об обременении жилья.

Ограничения негативно скажутся на работе риэлторов и юристов, которые оказывают услуги в сфере недвижимости: они будут также зависеть от собственников или вынуждены будут платить нотариусам за каждый запрос.

Банки тоже будут испытывать трудности: если у них не будет данных о переходе прав собственности, они не смогут предоставлять клиентам аккредитивы для сделок с недвижимостью. Это такой вид банковской гарантии, при котором покупатель перечисляет деньги на счет в банке, а продавец получает их, только когда выполнит определенные условия — то есть переоформит собственность на нового владельца.

Без данных о собственниках УК и ТСЖ не смогут рассылать им уведомления — например, если в подъезде планируют менять стояк или в отсутствие хозяев в квартире прорвало трубу.

Чтобы оформить запрос через нотариуса, нужно будет не только оплатить его услуги (450 рублей за каждую выписку), но и доказать, что запрос не нарушает интересы собственника. Такая сложная схема может привести к росту «серых» сделок через посредников, которые будут добывать сведения через свои каналы — например, кадастровых инженеров.