Главное отличие в том, что квартиры по закону относятся к жилым помещениям, а апартаменты — нет. Соответственно, здесь нельзя прописаться, получать льготы и субсидии на оплату ЖКУ или налоговые вычеты. Располагаться апартаменты могут не только в домах, но и бизнес-центрах, бывших производственных и иных помещениях.

Апартаменты могут быть разными:

• Апарт-отели — гостиницы с номерами, где есть все преимущества квартир, включая кухню, но сдаются они, как правило, на короткий срок;
• Многофункциональные комплексы — это аналог ЖК с квартирами, где есть дополнительная инфраструктура в виде магазинов и сервиса, парковок и прогулочных зон. Здесь можно покупать жилье или арендовать на долгий срок;
• Кондоминимумы — апартаменты, которые находятся в собственности одной компании или ТСЖ, вместе с земельным участком и нежилыми строениями на нем.

Узнать, является ли конкретное здание жилым или коммерческим, можно, запросив свидетельство о регистрации права или кадастровый паспорт на участок. Если по документам участок не предназначен для строительства жилых зданий, то вы имеете дело не с квартирой, а апартаментами.

1. Цена.

По разным оценкам, апартаменты стоят на 10–20% дешевле, чем квартиры. Это связано с тем, что их гораздо проще построить из-за того, что апартаментов не касаются правила, которые действуют для жилых помещений: можно выбирать любой участок, меньше согласований и технических требований — в том числе по площади и коммуникациям. Кроме того, если апартаменты размещают в бывших промзонах, то кадастровая стоимость таких зданий гораздо ниже, чем у жилых.

2. Взносы на капремонт.

Для владельцев квартир они обязательны и зависят от региона. К примеру, в Москве эти взносы составляют от 17 рублей за кв. м. Владельцы апартаментов от них освобождены: если зданию потребуется ремонт, собственники решают этот вопрос сами или через управляющую компанию.

3. Ипотека и кредит под залог.

Апартаменты можно купить в ипотеку и предоставить в качестве залога, чтобы взять кредит под залог недвижимости.

4. Апарт-отели идеальны под сдачу на короткий срок.

Апартаменты в апарт-отелях пользуются большим спросом у тех, кто приезжает в город по работе — ведь в дополнение к номеру часто предоставляют те же услуги, что и в гостинице: уборка, прачечная, смена белья, готовые блюда. Особенно удобно, когда всеми вопросами, связанными с поиском и заселением арендаторов, занимается управляющая компания, которая берет комиссию от арендной платы.

Правовой статус апартаментов до сих пор четко не определен. Отсюда — множество трудностей, с которыми сталкиваются владельцы такой недвижимости:

1. Регистрация.

В апартаментах, в отличие от квартиры, нельзя прописаться, можно лишь оформить временную регистрацию — при условии, что это апартаменты гостиничного типа. Без прописки нельзя получить паспорт и другие документы, оформить кредит или взять машину в аренду.

2. Помещения общего пользования.

Владельцы апартаментов не имеют никаких прав на все, что находится за пределами их жилья. Это значит, что собственник здания может без согласования с ними открыть на первом этаже ночной клуб или поставить шлагбаум на въезде.

3. Налоги.

Если за квартиру вы платите 0,1% от кадастровой стоимости при цене до 10 млн рублей и 0,15% — больше 10, то за апартаменты придется платить 0,5%, а в бизнес-центре — 2%. При этом за них не положен вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м как для квартиры и вычет в 13% при покупке (до 520 000 рублей) или от суммы процентов по ипотеке.

4. Коммунальные платежи.

Поскольку апартаменты не являются жилым помещением, платежи за ЖКУ здесь могут быть на 15-30% больше, чем за квартиру. Их стоимость не регулируется государством, и УК могут устанавливать любые тарифы.

5. Технические требования.

В многоквартирных жилых домах есть ряд ограничений, которые связаны с безопасностью и комфортом жильцов — например, минимальный метраж жилой площади, достаточное количество дневного света, уровень шума и загрязнения, качество строительных и отделочных материалов, а также коммуникаций. Кроме того, в жилых домах должен быть отдельный вход в коммерческие помещения вроде магазина или офиса. В случае с апартаментами таких ограничений нет. Это значит, что клиенты компании будут пользоваться общим входом и холлом, что может доставлять дискомфорт и угрожать безопасности жильцов.

6. Льготная ипотека.

Никакие льготные программы ипотеки на апартаменты не распространяются. Единственное, на что можно рассчитывать — это низкие ставки от застройщиков.

7. Инфраструктура.

В случае с апартаментами застройщик не обязан согласовывать с властями района наличие минимальной инфраструктуры: например, наличие детских садов и школ, где должно хватить мест для будущих жильцов. Кроме того, устроить ребенка в сад или школу проще всего по месту прописки — в остальных случаях вы окажетесь в конце очереди и мест может не хватить.

8. Шум.

На апартаменты не распространяются законы, касающиеся жилых помещений, в том числе требование соблюдать тишину после 23:00 и утром в выходные.

Покупать апартаменты выгодно, если вы планируете их сдавать или использовать для бизнеса: например, открыть офис или апарт-отель — при условии, что они находятся в оживленном районе с хорошей инфраструктурой. Их также можно рассмотреть в качестве временного жилья для одного-двух человек, если они работают или учатся поблизости.

Апартаменты вряд ли подойдут тем, у кого это единственное жилье и больше негде оформить прописку или временную регистрацию. Выбирая их в качестве жилья, стоит также заранее учитывать более высокие налоги, платежи по ЖКУ и отсутствие вычетов.