Право отдавать недвижимость, землю, доли в компаниях и другие активы пайщикам пока получили  только биржевые фонды (ETF) и ПИФы для квалифицированных инвесторов. Первые вкладывают в индексы, акции, облигации компаний, вторые – ориентируются в своей деятельности на профессионалов.

Условия новых правил погашения пая согласно Указанию ЦБ:

• стоимость отдаваемого ПИФом имущества равняется стоимости инвестиционного пая либо, если она меньше оставшаяся часть выплачивается деньгами;
• выделение происходит только на основании заявки на погашение паёв или по решению компании, если, к примеру, фонд закрывается;
• выделение недвижимости или других активов вместо денег заранее оговаривается в договоре с клиентом и правилах доверительного управления фондом;
• при невозможности выделения недвижимости пайщику, который подал такую заявку – выплачивается денежная компенсация.

Согласие владельца пая на выплату имуществом необходимо и в том случае, если в правилах доверительного управления фонда не было изначально сведений о недвижимых активах.

Регулятор прописал чёткие сроки выделения пая в материальной форме. Для пайщиков закрытых, интервальных фондов, а также в случае ограниченности пая в обороте, недвижимость или другое имущество должно быть передано в течение 3 месяцев. Как и кем будет оцениваться передаваемое пока вопрос открытый.

Если пайщик запрашивает выделение пая акциями, облигациями или деньгами, то сроки передачи актива ещё короче: в течение двух недель с даты погашения пая. При выплате пайщикам биржевого ПИФа всё должно быть сделать в один день с погашением пая.

На российском рынке уже работает 40 биржевых фондов. К ним относятся фонды акций, облигаций, фондов, которые демонстрируют доход иногда до 90% за год. Популярность таких ПИФов только растёт, в том числе и среди частных инвесторов, готовых рисковать деньгами ради прибыли.

Фонды для инвесторов-профессионалов – закрытые организации. К ним относятся венчурные, фонды недвижимости, прямых инвестиций. Они также показывают высокую доходность (иногда и выше 100% за год), но попасть туда могут только те, кто профессионально зарабатывает на фондовом рынке.

Физлицо может быть признано квалифицированным инвестором, если у него есть экономическое образование и ему принадлежит портфель из ценных бумаг на сумму не менее 6 млн рублей (для юрлиц порог 200 млн рублей). Сделки с ценными бумагами будущий пайщик должен совершать в среднем не реже 10 раз в квартал, но не менее одного раза в месяц.

Претендовать на недвижимость, которую фонд купил ради дохода, может довольно ограниченный круг лиц, если говорить о физлицах. В основном это фондовые профи и очень крупные инвесторы биржевых ПИФов.

Пока эксперты скептически относятся к инициативе регулятора. «Вступление Указания в силу не означает, что можно подавать заявки о выделе имущества. Необходимо время для внесения изменений во внутреннюю документацию фондов. Что изменится для владельцев паев, в конечном итоге будет определено после изменения правил управления фондами», –  считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Причины, почему новая инициатива может так и остаться на бумаге:

УК нет никакого смысла выделять дорогостоящие активы, которые приносят доход всем пайщикам и обеднять свой портфель. Гораздо проще прописать правила доверительного управления так, чтобы этого не приходилось делать или усложнить процедуру оценки и выделения недвижимости.

Все операции с недвижимым имуществом, в том числе безвозмездное выделение её пайщикам облагаются налогом на добавленную стоимость, который платит УК (не менее 16,67%).

Пока не прописана детальная процедура оценки и передачи недвижимых активов пайщикам.

«Особенных изменений ждать не следует – нововведение ЦБ лишь расширяет возможности крупных инвесторов по диверсификации портфеля активов», –  отмечает доцент Департамента правового регулирования Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

Не слишком обнадёживает нововведение и самих инвесторов. Недвижимость ПИФа это ценный актив, выбранный профессионалами. Многие крупные пайщики могут быть заинтересованы именно в выплате «в натуре», ведь после этого деньги будут работать дальше и их не нужно перекладывать.

Но стоимость паёв должна быть близка или равна цене недвижимости, а это не всегда совпадает. К примеру, ПИФ вкладывает деньги в дорогостоящую складскую недвижимость цена которой очень велика, а стоимость пая с трудом хватило бы на однокомнатную квартиру в Москве. Естественно, если цена актива выше пая, то он не может быть выделен при фиксации доходности (об этом говорят и Указания регулятора).

Однако в случае внезапного закрытия ПИФа возможность получить пай активами может быть веским аргументом в пользу его выбора. Это однозначно снижает риски инвестора, в особенности частника. Банк России, скорей всего, преследовал эту идею, когда принимал решение.