Инвестиции в складскую недвижимость: в чём выгода?

Складская недвижимость – это помещения для хранения товаров. Они требуются интернет-магазинам и другим ритейлерам, логистическим компаниям и дистрибьюторам.

На складе должна быть:

• нужная температура и влажность для хранения;
• высокие потолки (3,5-15 метров);
• большая допустимая распределённая нагрузка на пол;
• пожарная и охранная сигнализация;
• водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение.

Важны не только внутренние характеристики, но и транспортная доступность до точки реализации товаров, наличие торговых объектов рядом. Должны быть удобный въезд и выезд, а также парковка, в том числе для фур.

Склады, нежилые помещения свободного формата или кладовые продаются на территориях технопарков, жилищных и торговых центров, а также других зданий. Всего существует четыре класса складской недвижимости (А, B, С, D). Дорогие первые два, а остальные могут арендовать даже частные инвесторы.

В продаже можно встретить объекты разной площади, но не менее 60-100 кв. м. Минимальная цена таких небольших объектов в столице 8-13 млн рублей. Значение играет место расположения и площадь.

Складские помещения находящиеся в центре города в шаговой доступности до магазинов и других объектов могут стоить в 2-3 раза дороже. К примеру, помещение почти в 300 м2 возле Кремля оценивается в 2021 году в 332 тыс. рублей за м2. Склады класса А и В (т.е. оборудованные) в центре могут стоить и выше 600 тыс. рублей за м2. Но за городом и площадью, к примеру, от 5-10 тыс. м2 на уровне 65-80 тыс. рублей за м2.

Встречаются на рынке и кладовые размером 25-30 м2, которые можно купить за 1,8-2 млн рублей, которые могут быть востребованы небольшими интернет-магазинами или физлицами. Продаются они преимущественно в новых жилищных комплексах с инфраструктурой (парковками и пр.).

Вложения в складскую недвижимость считаются более выгодными, чем инвестиции в жилые дома и квартиры, и даже офисные помещения. Причина не только в том, что можно получать двойной доход: и от сдачи квадратных метров в аренду, и от роста стоимости объекта. Но и в большей прибыли от инвестиций.

Рассчитывать можно на:

• заработок от аренды от 420 рублей за м2 в месяц без учёта НДС и оплаты коммунальных платежей, эксплуатационных расходов;
• или на уровне 9-20% годовых (при покупке на этапе строительства с последующей продаже после сдачи в эксплуатацию 35-40%).

Как арендодатель инвестор получает возможность предсказуемого и долгосрочного заработка. Годовые арендные потоки от складов обеспечивают не менее 10% годовых и окупаемость вложений в среднем за 10 лет.

Выгода от инвестирования в склады:

1. рентабельность инвестиций;
2. низкая волатильность вложений (стабильный спрос на коммерческую недвижимость в больших городах);
3. диверсификация рисковых инвестиций (в акции, индексы и пр.).

Чтобы рассчитать доходность  вложений умножьте стоимость аренды склада на 12 и разделите на свои расходы. Результат умножьте на 100%.

Расходы, включая коммуналку и страхование, можно переложить и на арендаторов. Если повезёт контракт оформляется сразу на годы вперёд, что обеспечивает пассивный доход и безбедную старость.

*данные IPG.Estate

Ещё один вариант инвестирования: выбор закрытого паевого инвестфонда (ЗПИФа), который зарабатывает на коммерческой, в том числе складской недвижимости. В этом случае сумма входа на рынок гораздо ниже, но также может быть в некоторых ПИФах не менее 1 млн рублей. Доходность же ПИФов недвижимости пока не сильно радует.

К примеру, ПИФ «‎Арендный бизнес» Сбера за год заработал на вложениях в недвижимые активы всего 2,61% за год, а ПНК Рентал (Индустриальная недвижимость, складские комплексы) – 6,15% (на февраль 2021 года).

Однако на долгосрочной дистанции результаты могут быть другими. ПИФы недвижимости предпочтительней для долгосрочного горизонта инвестирования.

Для вложений в складскую недвижимость требуется большой капитал. Если брать кредит, у банка может вызвать вопросы ликвидность объекта. В случае, когда залог не привлекателен, отказывают в кредитовании.

Перед тем как вкладывать деньги:

• примите во внимание, сколько свободных магазинов, офисов, складов рядом и как давно они работают;
• узнайте есть ли план по строительству бизнес- и торговых центров, крупных предприятий в выбранном районе;
• наведите справки у риэлторов как часто ищут складские помещения в том районе, где вы задумали купить склады;
• оцените расходы на содержание объекта, возможный ремонт, оборудование его сигнализациями, страхование.

Если интересует пассивный доход, то лучше покупать склад с арендатором (например, до окончания договора 1-5 лет). Внимательно изучите платёжную дисциплину, а также историю будущего партнёра. Учтите, что переманить арендаторов на пустой склад будет непросто, ведь у многих договора аренды, которые можно расторгнуть только через суд.

Спрос на складские помещения растёт вместе с объёмом торговли, ограничением предложения. При оживлении экономики растут цены на аренду и саму недвижимость. Но серьёзный кризис может привести к бегству арендаторов и невозможности продать дорогостоящий объект. При оформлении кредита на покупку склада риски возрастают многократно. Но пока в России складская недвижимость демонстрирует скорее небольшую волатильность, что и привлекает инвесторов.

Возможные трудности нужно учитывать при инвестициях в складские помещения. Идеально, если вы сами занимаетесь бизнесом и в случае чего сможете использовать склады для своих деловых целей.