В 2018 году в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год показатель вырос в два раза, а если сравнивать с 2016-м – в шесть раз. Растёт популярность ипотеки на дорогую недвижимость не только на первичном рынке, но и на вторичке.

В Москве средний срок ипотеки на премиальное жильё составляет 17 лет. На первый взнос заёмщики отдают 40-60%. Ежемесячный платёж обычно составляет 300-500 тыс. руб.

Иногда на дорогую недвижимость банально не хватает денег. Если квартира понравилась, но накопить несколько миллионов долларов пока не удалось, можно прибегнуть к ипотеке. Тем более если материальное положение позволяет выплатить кредит раньше срока.

К примеру, в 2019 году была выставлена на продажу квартира площадью 291 кв. м в Москва-Сити за 7,3 млрд руб. В центре Москвы предложения за пару миллиардов руб. – не редкость. Согласитесь, не у каждого человека, даже состоятельного, лежит на счету такая сумма.

По словам риелторов, есть категория богатых клиентов, чей желаемый уровень жизни превышает существующий. Отсюда и берётся желание взять кредит на жильё.

Если успеть купить квартиру на начальной стадии строительства, продать недвижимость удастся дороже на 15%-50%. Но цена повышается, как правило, каждый месяц. Если возник кассовый разрыв или не получается достать деньги из бизнеса так срочно, богатые люди прибегают к ипотеке.

Приведём реальный пример. Заёмщик приобрёл в ипотеку квартиру в строящемся доме в центре Москвы за 58 млн руб. На тот момент у него было 29 млн руб. Остальные клиент позаимствовал у банка под 9,6% годовых. Ежемесячный платёж составил 375 тыс. руб. Через 2,5 года, когда дом достроят, ориентировочная стоимость недвижимости составит 90 млн руб. То есть после перепродажи заёмщик получит 25 млн руб., учитывая, что расходы (с учётом ипотеки) составили 65 млн руб. Таким образом, доходность составит 15% годовых.

Среди людей, которые подыскивают элитное жильё, много бизнесменов. Выводить деньги из бизнеса им просто невыгодно при условии, что взять ипотеку можно под 10% годовых. В деле деньги работают более эффективно, принося минимум 15-20% годовых. Забирая капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения дохода. В результате предприниматели всё чаще делают выбор в пользу ипотеки.

Комментирует Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира»: «Я работаю с несколькими богатыми клиентами. Когда приходит время купить очередную квартиру, меня просят подобрать ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Когда я спросил, почему не хотят сразу купить квартиру за наличные деньги, клиенты сказали: «Я имею доход выше, чем ставка по ипотеке. Поэтому выгоднее взять ипотеку и платить проценты, чем вынуть деньги из оборота и потерять доходы, которые я получаю с этих денег».

Свободных денег у бизнесменов практически не бывает. Если значительные суммы появляются, средства тут же вкладывают в дело.

Комментирует Алина Бажулина, управляющий АКБ «ФОРА-БАНК» в Санкт-Петербурге: «Действительно успешные бизнесмены не видят основной целью сохранение состояния, цель – получение дополнительного дохода, а значит, деньги постоянно «в деле». Это принцип состоятельных людей – деньги должны работать. Если у бизнесмена появляется свободная крупная сумма, то её куда-либо вкладывают: либо в действующий бизнес с целью ещё большего развития, либо в иное направление, старт-ап. Безусловно, инвестиции в недвижимость – тоже не редкость.

Финансовые потоки у бизнесменов чётко распланированы на годы вперёд. Но иногда жизненная ситуация складывается таким образом, что, к примеру, в продаже появляется объект «мечты» – дом или квартира. Эта недвижимость удовлетворяет высоким запросам состоятельного клиента и его семьи, да ещё и по выгодной цене. Отказаться от такого приобретения из-за того, что в сейфе не лежит несколько десятков миллионов рублей или долларов, бизнесмены считают неразумным. И здесь встают перед выбором: вынимать деньги из бизнеса или брать ипотеку. В 90% случаев выбор за ипотекой, так как проценты, которые заплатит заёмщик, зачастую не сопоставимы с теми потерями, которые он может понести при выборе первого варианта – изъять деньги из бизнеса. Более того, оформляя ипотеку на 5-10-15 лет, на практике кредит закрывают намного раньше срока, то есть для состоятельных людей это всё-таки некая временная опция».

Часто цены на недвижимость в России установлены в рублях, хотя встречаются и долларовые предложения. Между тем, нередко состоятельные люди хранят сбережения в валюте: только в долларах или в нескольких валютах. Менять доллары на рубли для покупки квартиры – непростое решение. Можно потерять деньги. Ставка по ипотеке 9-9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна за один день за счёт долларового портфеля. Покупатель же купит недвижимость и при этом сохранит валютную корзину.

Принимая решение о выдаче ипотеки, банк проверяет риски по сделке. В случае с дорогой недвижимостью это более чем актуально, ведь речь идёт о больших деньгах. Наткнуться на мошенников и потерять средства не хочет ни один покупатель. Для клиентов одобрение банка – это подтверждение, что покупатели принимают продуманное и взвешенное решение.

Однако ряд аналитиков считает, что необходимость проверки недвижимости едва ли может быть причиной брать ипотеку. Дело в том, что стоимость услуг риелтора, оценщика и юриста вместе взятых будет ниже, чем переплата по кредиту. Плюс – состоятельные люди обычно не нуждаются в таких экспертах со стороны.

Комментирует Антонина Шорникова, специалист по ипотечному кредитованию Euroinvest Development: «Если это действительно богатый человек, то у него есть сотрудники или консультанты, которые работают у него в штате или которых он готов нанять дополнительно, чтобы закрыть все формальности».