Обычная ипотека — это кредит для покупки жилья на рыночных условиях. Например, по ставке 25% годовых.

Ипотеку с низкой ставкой называют субсидированной, то есть часть стоимости кредита компенсирует государство или застройщик. Особенность такой ипотеки в:

• Низкой процентной ставке. Это снижает финансовую нагрузку на заемщика.
• Небольшом первоначальном взносе. Например, 5 или 10%.
• Увеличении стоимости жилья.

Смысл субсидированной ипотеки от застройщика в том, чтобы получить низкий ежемесячный платеж на длительный срок. Она удобна тем заемщикам, которые не планируют погашать долг досрочно и намерены платить постепенно. Нюанс в том, что изначально стоимость жилья будет выше. Так застройщики компенсируют свои расходы на субсидирование.

Это работает так: застройщик заключает с банком договор. По нему банк финансирует покупателей квартир у девелопера по низкой ставке. Все, что «сверху» этого, застройщик должен вернуть банку. Откуда он возьмет эти деньги? Он завысит цену на квадратный метр, чтобы остаться в прибыли.

Девелопмент не продает жилье дешевле, чем оно стоит на самом деле. Смысл любого бизнеса в том, чтобы заработать. Застройщик заработает и тогда, когда «на входе» в заем предложит легкие и понятные условия кредитования. В итоге переплата по ипотеке окажется больше, чем при стандартном ипотечном кредите в банке. В 2022 году глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина говорила о том, что итоговая стоимость квартир по таким продуктам завышается на 20-30%.

Если квартиру, купленную по ипотеке от застройщика, придется быстро продать, за те же деньги она не уйдет. Покупатель может рассчитывать на рост стоимости недвижимости в целом, но это лотерея: да или нет.

Предложения ипотеки от застройщика есть у всех крупных российских банков.

• Если ставки ЦБ снизятся, кредит можно будет рефинансировать. Тогда может оказаться, что комиссия, ранее уплаченная заемщиком за низкую ставку, потеряет свой смысл.
• Выбор квартир меньше. Не все застройщики предлагают субсидированные кредиты.
• Продать такую квартиру по ее финальной стоимости будет очень сложно: цена может оказаться выше рыночной.
• Деньги за квартиру могут храниться на аккредитиве, а не на эскроу-счете. Эта схема может поставить заемщика в уязвимое положение, если что-то пойдет не так. Деньги на эскроу-счете застрахованы АСВ в объеме до 10 млн ₽. Аккредитив этим не защищен.

Эскроу-счет — специальный счет в банке, который снижает риски при оформлении сделок. Одна сторона вносит деньги на этот счет, они «замораживаются», а вторая может получить их только после того, как выполнит обязательства — то есть сдаст дом в эксплуатацию.

Есть два варианта:

1. Через офис застройщика, который предлагает такую программу. Выбрать вариант с субсидией можно во время подачи заявки.
2. Через банк или агентство недвижимости, когда выбирается квартира.

Квартира стоит 6 млн ₽, срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 30%, то есть 1 млн 750 000 ₽.

При ставке от застройщика 6% ежемесячный платеж составит 25 500 ₽. Переплата по кредиту за все время окажется 4 923 000 ₽.

Та же история, но с рыночным кредитом под средние 26%:

Ежемесячный платеж — 92 000 ₽, переплата — почти 29 млн ₽.

Напомним, цифра ежемесячного платежа по ипотеке от застройщика имеет значение, если:

• Вы планируете платить по графику, без досрочного погашения.
• Интересная вам недвижимость есть в жилом комплексе, который участвует в программе субсидирования.
• Вам важен низкий ежемесячный платеж, так как деньги требуются на ремонт, технику, повседневные траты.

Ипотека от застройщика удобна, когда в приоритете низкие ежемесячные траты на погашение долга. Среди рисков — вероятные проблемы с будущей продажей такой квартиры и ограниченным выбором недвижимости.