Первая ипотека

В 2018 году мы с супругой купили двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м в Москве. На это еле хватило наших сбережений и одобренной ипотеки. Спустя некоторое время поняли, что этой квартиры нам мало: хочется большую кухню-гостиную и два санузла, чтобы одновременно собираться на работу по утрам.

В 2021 году мы решили купить квартиру в соседнем доме. Там было то, что нам нужно. Площадь — 70 кв. м. Занять в ипотеку по ставке 8,3% годовых пришлось 14,3 млн ₽ из 17,3 млн ₽. Ежемесячный ипотечный платеж 109 000 ₽, еще примерно 50 000 ₽ в год обходятся страховки.

Дом сдали в мае 2023 года. Ключи мы смогли получить в октябре, а закончить ремонт и переехать — в марте 2024-го.

Вторая ипотека

Летом 2023 года мои коллеги по работе активно оформляли ИТ-ипотеку. Нам с супругой тоже захотелось что-то купить. В итоге остановились на новостройке, расположенной на юге России. Там купили однушку площадью 49 кв. м за 6,6 млн ₽ с первоначальным взносом 1,3 млн ₽. Оставшиеся 5,3 млн ₽ были заняты под 4,1% с ежемесячным платежом 26 000 ₽.

Купили квартиру просто потому, что хочется ездить на юг зимой, когда в Москве плохая погода.

Как мы планировали возвращать ипотеки

Наш план был дождаться сдачи московского дома в конце 2022 года, быстро сделать ремонт, продать свою квартиру площадью 50 кв. м и погасить два кредита, чтобы сэкономить на переплате процентов банку.

Как мы решили заработать на ипотеках

Нашу квартиру удалось продать за 18,5 млн ₽, хотя изначально хотели за 22 млн ₽. За первый месяц размещения объявления мне позвонило 32 риелтора и ни одного потенциального покупателя. Специалисты по продаже недвижимости предлагали свои услуги за комиссию 2,5-3,5%. По знакомству мне предложили риелтора с комиссией 1%. Эта женщина смогла найти покупателя за месяц.

Из полученных 18,5 млн ₽ 180 000 ₽ ушло риелтору, 300 000 ₽ супруга взяла на отпуск, а оставшиеся 18,02 млн ₽ решили разместить на вкладах, чтобы заработать на разнице в процентах. Наша логика: зачем гасить кредиты, полученные по ставке 8,3 и 4,1% годовых, когда можно разместить деньги на депозитах с доходностью 17-20%.

Деньги в каждом банке застрахованы на сумму до 1,4 млн ₽, поэтому решили размещать не больше этой суммы. Исключение сделали только для двух системно значимых банков: Сбера и Альфа-банка, куда положили по 3 млн ₽. Итого у нас получилось 16 вкладов с доходностью от 17 до 20% годовых и сроками размещения от двух месяцев до трех лет.

Доходность вкладов за вычетом ипотеки

Если исходить из средней доходности размещенных денег в 18%, то в год за вычетом налогов мы можем заработать примерно 2,8 млн ₽, или 230 000 ₽ в месяц. На ежемесячные платежи по двум ипотекам у нас уходит 135 000 ₽ в месяц. Получается, что чистый доход составит 95 000 ₽ в месяц.

Высокие ставки по вкладам вряд ли будут долгими. Тем не менее мы постараемся заработать сколько сможем. Досрочно гасить ипотеку будем, только когда доходность вкладам приблизится к ставкам по нашим ипотекам.

Заработанные на ипотеках деньги планируем потратить на ремонт квартиры, которая находится на юге.