С мая по ноябрь 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве упала почти на 7%, подсчитали аналитики. В новостройках тоже наблюдается снижение. Так, согласно исследованию ЦИАН, в октябре «квадрат» в Москве подешевел на 1,7%. При этом цены реальных сделок просели существеннее. Например, скидки на вторичном рынке достигают 10–20%, на первичном — от 10 до 30%. Похожая ситуация складывается и в Подмосковье. Основные причины — рост предложения, снижение спроса и падение реальных доходов населения.

«Первичный и вторичный рынки крайне разбалансированы из-за отличий в возможностях использования ипотечных программ, как государственных, так и собственных от застройщиков. Спрос и предложение тоже не могут найти равновесие в связи с крайне непредсказуемой внешней средой, ипотека — вопрос 7–10 лет, а ситуация меняется раз в два-три месяца, что не способствует потребительской уверенности. При этом объемы строительства соответствуют больше рекордному 2021 году», — объясняет независимый финансовый аналитик Сергей Скатов.

Несмотря на это, по словам эксперта, дальнейшее снижение цен маловероятно: «Важно понимать, что сейчас в ценах мы, в том числе, видим стоимость ипотечных программ от застройщиков (околонулевой ипотеки, когда заемщик получает кредит под 0,1%, но стоимость квартиры для него возрастает — прим. ред.). Если застройщики и банки все-таки откажутся от этих программ под давлением ЦБ (пока мы этого тоже не видим), то номинально можно будет увидеть снижение цен. Но это не приведет к росту доступности жилья».

Аналитики IRN.RU склоняются к другому сценарию. Так, по их прогнозам, в течение одного-двух лет цены на недвижимость вернутся к допандемийным уровням, опустившись на 30%. Правда, около половины этого падения рынок уже ощутил.

Согласно обзору рынка ипотечного кредитования за третий квартал 2022 года, который подготовил ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотеке на новостройки снизилась до 3,6% (за счет роста выдачи той самой ипотеки с субсидией от застройщика). На вторичном рынке кредиты выдавались в среднем под 9,3%. Правда, в конце сентября — начале октября банки повысили рыночные ставки до 10,6–11% (но это повышение отразится на ставках выдачи за четвертый квартал 2022-го).

Треть всех выданных в третьем квартале кредитов на жилье приходится на льготные программы (34% от общего количества выдач). При этом более половины из них — на льготную ипотеку под 7%. С первого января ставка увеличилась на один процентный пункт — до 8%.

По мнению руководителя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаила Хорькова, в начале 2023 года продажи новостроек упадут. Отсутствие до недавнего времени внятной информации по продлению льготной ипотеки заставило торопиться тех, кто находится в поиске вариантов изменения жилищных условий. «Продление «льготной ипотеки» на 2023-й не приведет к увеличению числа покупателей. Сложившийся инструментарий сейчас может лишь ограничить снижение продаж, но не нарастить их», — считает он.

Эксперты также напоминают, что в 2023 году продолжат работать семейная ипотека, программа для IT-специалистов, дальневосточная, сельская и военная ипотека. «Ставки от застройщика, вероятно, не будут близкими к нулю, но останутся на низком уровне. В нашем агентстве большинство сделок закрывается с помощью субсидии от застройщика. Получается выгоднее, чем госпрограмма», — подчеркивает эксперт по ипотечному кредитованию и основатель агентства недвижимости «РОЙАЛ-недвижимость» Камила Мавлутхонова.

«Ипотека — это лишь инструмент для решения задач приобретения недвижимости. Оформлять ипотеку нужно тогда, когда люди все просчитали и пришли к выводу, что покупка недвижимости именно сейчас оправдана», — подчеркивает директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова.

Большинство специалистов сходится во мнении, что универсального ответа нет, решение зависит от индивидуальной ситуации в семье:

• «Реальные потребности семьи и готовность нести кредитные обязательства должны быть основой такого решения. Если мы вспомним то, что было несколько лет назад, то условия по покупке квартиры сейчас кажутся более привлекательными, но в тот момент времени такого восприятия не было. Решение об ипотеке всегда непростое для большинства покупателей, поэтому лучше исходить из житейских приоритетов, а не предполагаемой финансовой выгоды», — говорит Михаил Хорьков.
• «Ипотеку стоит брать тем, кому необходимо жилье. На рынке всегда есть те, кому просто необходимо куда-то переехать, потому что невозможно жить тремя поколениями в двухкомнатной квартире. Таким людям нет смысла играть в экономическую рулетку, пытаясь дождаться более благоприятной ситуации, особенно в такой непредсказуемой среде. Риски недостроя сегодня минимальны благодаря проектному финансированию», — соглашается независимый финансовый аналитик Сергей Скатов.

Конечно, не стоит исключать и риски снижения доходов. «Тем не менее многие арендуют недвижимость и в состоянии оплачивать ее. При этом в случае сокращения дохода они вынуждены будут переезжать: в другой город, к родственникам и так далее. Ипотечное жилье находится в собственности. При ухудшении финансового положения его можно сдать в аренду и так же переехать в более дешевую квартиру в другом городе, сохранив в собственности актив», — считает Камила Мавлутхонова.

В любом случае при принятии решения об оформлении ипотеки стоит учесть ряд факторов. Для этого финансовый консультант Наталья Колбасина советует ответить на четыре вопроса:

1. Насколько критично стоит решение жилищного вопроса?
2. Насколько стабильны и надежны источники дохода семьи?
3. Есть ли хотя бы минимальный финансовый резерв на три месяца жизни с учетом предстоящих платежей по кредиту?
4. Каким будет кредитное давление на бюджет? «Нужно посчитать показатель долговой нагрузки (ПДН) — какая сумма от доходов семьи будет уходить на платежи по кредитам. Если ПДН > 35% — семья в зоне риска, так как высокий платеж по кредиту может повлиять на качество жизни», — объясняет финансовый консультант.

Если говорить про ипотеку на первичном рынке, то это, вероятно, самая плохая инвестиционная идея в этом году, считает независимый финансовый аналитик Сергей Скатов: «В ценах новостроек зашиты субсидируемые ставки по ипотеке от застройщиков, которые нельзя будет применить к готовому жилью. В результате после ввода в эксплуатацию рыночная стоимость квартиры упадет примерно на 20%, а предпосылок для роста цен аналогично 2020–2021 гг. нет никаких. Однако некоторые застройщики не использовали такие программы, поэтому отдельные потенциально выгодные проекты найти можно». (В ценах новостроек зашиты субсидируемые ставки по ипотеке от застройщиков, которые нельзя будет применить к готовому жилью (та самая оконулевая ипотека — прим. ред.))

Эксперт по ипотечному кредитованию Камила Мавлутхонова тоже исходит из того, что покупать, чтобы продать и заработать на росте цен, сейчас не стоит. Как краткосрочный инструмент это не сработает.

Однако в отношении другой стратегии — купить и сдавать в аренду — эксперты придерживаются разных точек зрения. Так, Сергей Скатов уверен, что арендный доход никогда не был хорошей инвестицией: «Арендная доходность жилья почти всегда была ниже доходности по депозиту, за исключением аномального периода 2020–2021. В Москве она могла составлять 4–6%, но это без учета ипотечных платежей».

По мнению же Камилы Мавлутхоновой, недвижимость можно взять на самоокупаемость. «При ставке от застройщика в 0,1% ежемесячный платеж ниже, чем арендная плата. Покупатель берет квартиру в ипотеку, сдает ее в аренду, из полученных средств выплачивает деньги банку, а также получает дополнительный доход», — рассказывает она.

Но это если получить кредит по такой низкой ставке и дождаться ввода дома в эксплуатацию. В целом же по стране ипотека чаще всего обходится дороже аренды. По данным ЦИАН, стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупном российском городе в среднем составляет 19 500 рублей в месяц, а средний ипотечный платеж равен 30 700 рублям.

Если же смотреть на покупку квартиры с точки зрения сбережения накоплений, то Сергей Скатов считает недвижимость надежным инструментом. Камила Мавлутхонова также уверена, что с этой целью лучше вложиться в квадратные метры. «Рост цен цикличен: подъем — спад — подъем. Цена на объект в любом случае вырастет», — заключает она.