За прошедшие пару лет рынок недвижимости испытал несколько серьезных потрясений: пандемия и ковидные ограничения, начало СВО, объявление частичной мобилизации — все эти события ключевым образом повлияли на обстановку, которую мы имеем сейчас. Так, согласно экспертным мнениям, данным и аналитике из открытых источников (платформы Авито, ЦИАН, IRN и другие), в нынешней ситуации можно выделить пять устойчивых тенденций.

1. Спрос падает, а предложение растет. По данным портала irn.ru, в Москве и Московской области объем предложения на рынке недвижимости вырос на 60% за период с августа по октябрь и продолжает расти. Наиболее устойчивый рост при этом демонстрирует сегмент вторичного жилья. Спрос же, напротив, падает: тенденция, вызванная повышением ставок по ипотеке, наблюдалась уже несколько месяцев и значительно усилилась после объявления мобилизации и отъезда части населения за границу. Таким образом, сейчас число тех, кто хочет продать квартиру, существенно превышает количество потенциальных покупателей. Похожая ситуация характерна и для регионов.
2. Цены снижаются. С мая по октябрь 2022 года недвижимость в Москве подешевела на 5,9%, а средняя цена сделки с жильем только в сентябре уменьшилась на 7,3%. Быстрее всего теряет в стоимости бюджетная вторичка — кирпичные и панельные пятиэтажки, а вот новостройкам некоторое время удавалось сдерживать ценовое падение. Впрочем, рекордный обвал цен (на 1,5%) на новое жилье в октябре показал, что и этот сегмент не останется в стороне от проблем. Факторами, сдерживающим тенденцию к удешевлению, как ни странно, остаются намеренное завышение цен некоторыми собственниками (в большинстве случаев вызванное банальным нежеланием принимать новые реалии рынка и продавать квартиру на несколько миллионов дешевле) и «околонулевая» ипотека, при которой ставка по кредиту снижается практически до нуля, а стоимость квартир повышается на 20-40 %.
3. Ипотечные ставки сохранятся. По состоянию на декабрь 2022 года ключевая ставка Банка России составляет 7,5%. Она была зафиксирована 16 сентября 2022-го и с тех пор не менялась. После этого на фоне частичной мобилизации банки повысили ставки по рыночной ипотеке, и теперь они варьируются от 8 до 12% в зависимости от условий. В результате доля ипотечных сделок во второй половине сентября заметно снизилась (на 2,4%), однако уже к октябрю спрос на ипотеку восстановился. По мнению большинства экспертов, ожидать дальнейшего повышения ставок не следует, а вот объем ипотечных продаж, наоборот, будет расти, пусть и не достигнет прошлогоднего уровня (разница между показателями последнего за октябрь 2021 и 2022 гг. составляет 15,9%).
4. Реальные цены ниже из-за скидок. Еще год назад лишь 20% собственников были готовы предоставить дисконт покупателям, а его среднее значение равнялось 1%. Сейчас сбавить цену согласно 80% продавцов, а размер дисконта увеличился до 5-10%. Скидки помогают существенно ускорить продажу квартиры, а еще — реализовать неликвид. Именно на такую недвижимость (квартиры на первом этаже, в домах без лифта либо недавно перешедшие по наследству и т. д.) скидки больше всего — иногда до 20% и больше. Кроме того, выгодные цены часто предлагают застройщики, для которых также важно реализовать уже сданное жилье. Этот факт нужно учитывать при анализе рынка недвижимости: в большинстве случаев реальная цена за квадратный метр будет ниже указанной в объявлениях.
5. Самый популярный среди покупателей сегмент недвижимости — недорогие одно- и двухкомнатные квартиры во вторичном фонде. Росреестр зафиксировал, что спрос на подобное жилье в октябре 2022 года вырос на 11% по сравнению с предыдущим месяцем, что, однако, все равно меньше показателей прошлых лет. Уменьшился и срок, за который в среднем уходят подобные лоты, — сейчас он составляет 37-40 дней, что почти вдвое меньше, чем в 2021-м.

В среднем 1 кв. м жилья в Москве сейчас стоит 260 000 – 300 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 195 000. Эти показатели приблизительно в 1,5 раза выше, чем в начале 2020 года, но заметно ниже цен трехмесячной давности. При этом снижение спроса отчетливо говорит, что в покупке недвижимости население в основном не заинтересовано по ряду экономических и социальных причин. Однако выгодные возможности для приобретения жилья все равно есть.

На такой вопрос, учитывая мнения экспертов и соотношение плюсов и минусов, можно ответить, скорее, положительно. И для этого есть ряд важных причин.

• Больше времени на выбор из-за низкого спроса. У вас будет возможность сравнить несколько вариантов, не опасаясь, что один из них уйдет прямо из-под носа;
• Высокое предложение — большой ассортимент. Объем предложений на рынке позволит выбрать оптимальный вариант, а не довольствоваться тем, что есть;
• Цены ниже. Нынешняя тенденция к снижению, по мнению большинства экспертов, сохранится в ближайшее время, так что купить жилье можно будет по адекватной стоимости;
• Выгодные условия. Для застройщиков и собственников продать объект не менее важно, поэтому можно рассчитывать на выгодные предложения, скидки и акции.

Для многих сейчас приобретение недвижимости доступно только через ипотеку. В этом случае опасения у покупателей способно вызывать возможное повышение процентной ставки, однако, как считают эксперты, поводов для этого в ближайшей перспективе не будет. К тому же в случае ипотеки можно рассчитывать на рефинансирование кредита, если ставки снова снизят.

Приобрести недвижимость с выгодой в кризис смогут несколько категорий покупателей.

«Выгодно купить квартиру в кризис смогут инвесторы, те, кто покупает квартиру для жизни или улучшает свои жилищные условия», — считает Анатолий Шутюк, руководитель агентства недвижимости «Шутюк и партнеры».

Инвесторы вкладывают деньги в недвижимость, чтобы сохранить и в дальнейшем приумножить свой капитал с помощью перепродажи или сдачи жилья в аренду. Это простой и надежный инструмент, который показывает неплохую динамику, особенно в долгосрочной перспективе. Например, за период с 2005 по 2020 гг. цена квадратного метра в Санкт-Петербурге, как сообщает издание «Деловой Петербург», выросла в пять раз и опередила инфляцию вдвое. Нынешнее же падение цен, по мнению экспертов, — явление временное, и динамика рынка рано или поздно неизбежно качнется в другую сторону.

«Инвестируя в недвижимость во время кризиса, вы сможете вернуть деньги с хорошей прибылью лет через пять-шесть, как показывает цикличность предыдущих кризисов», — Анатолий Шутюк.

Цель инвестора — выгодно купить жилье, которое точно вырастет в цене в дальнейшем. Для ее достижения, по мнению нашего эксперта, разумнее всего рассматривать покупку наиболее ликвидных  объектов (таких, которые пользуются повышенным спросом и быстро продаются в любых условиях) и междугородние инвестиции. Последние будут выгодны, если покупать недвижимость в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Рынок там значительно более динамичный, чем в регионах, и квадратные метры будут расти в цене быстрее.

Покупателям квартиры для жизни жилплощадь нужна здесь и сейчас, несмотря на растущий или кризисный период рынка недвижимости.

«Это обычные люди, которым нужно жилье: родители, которые покупают детям однокомнатную квартиру или комнату, либо семья, которая долгое время снимала квартиру, а тут цена упала, и они задумались, что пора купить свою. У таких людей есть небольшие сбережения, и в настоящее время они берут ипотеку, пусть даже по повышенной ставке, зато цена стала доступнее», — Анатолий Шутюк.

Выгодно купить квартиру сейчас смогут и те, кто решил улучшить свои жилищные условия.

«В кризис покупателей мало, а квартир на продажу много, хозяева торгуются. Самое комфортное время для обмена и улучшения условий жизни», — Анатолий Шутюк.

Чтобы гарантированно не ошибиться с выбором квартиры и выгодно вложить деньги, к процессу покупки нужно подойти ответственно. Внимательно изучите динамику рынка в вашем регионе, предложения от застройщиков, ипотечные программы банков и цены. Торопиться в этом вопросе не стоит — импульсивная покупка может оказаться не такой перспективной, как виделась на первый взгляд.

Также есть ряд общих рекомендаций, которых стоит придерживаться в кризис:

• Выбирайте ликвидные объекты. То есть жилье, которое точно подорожает и будет пользоваться спросом даже в кризис. Безусловно, главный фактор в этом вопросе — место: квартиры в центре, как правило, актуальны в любом регионе. То же касается и спальных районов с развитой инфраструктурой — иногда жилье там является более востребованным, чем в центре, и дорожает быстрее. Также важную роль играют метраж, состояние и тип дома, этажность и даже ремонт. Для Москвы идеальный вариант для инвестиций, согласно аналитике портала недвижимости RussianRealty, — это бюджетные малогабаритные вторички в новых домах и удобных с точки зрения логистики локациях (в том числе и в Подмосковье);
• Помните, что адекватная цена — залог быстрой продажи. Особенно актуально это правило в кризис: если квартира не уходит несколько месяцев, значит, цена на нее, скорее всего, завышена и будет уместен торг. А вот ликвидные лоты с реалистичным ценником сейчас раскупаются вдвое быстрее, чем в ноябре 2021 года (в среднем до 37 дней). Так что, если нашли хорошее предложение, затягивать с решением не стоит;
• Попробуйте договориться о персональных скидках у застройщика. В период кризиса и низкого спроса компании стремятся реализовать уже готовое жилье, время от времени предоставляя выгодные скидки. Но даже если таковых нет, можно попытаться получить персональный дисконт у вашего менеджера из отдела продаж. Застройщики часто идут на уступки, если, например, вы готовы купить менее популярные угловые квартиры, жилье на первом или последнем этаже либо вносите 100% оплаты сразу. В конце концов, план продаж у строительных компаний никто не отменял: если выполняться он не будет, вероятность получить индивидуальную скидку существенно вырастет;
• Ищите перспективные объекты. Строительство транспортной развязки или станции метро гарантированно повысит цену на недвижимость вокруг (согласно статистике ЦИАН, до 25%), несмотря на кризис, а новая дорога с ТЦ под окнами, наоборот, понизит. Так что изучите планы городской застройки на ближайшее будущее.

Купить квартиру с дополнительной выгодой также помогут ипотечные программы с господдержкой — например, для военных, бюджетников, семей с маленькими детьми или жителей Дальнего Востока. А еще от стоимости квартиры и процентов по ипотеке положен налоговый вычет — 13%.

В завершение поговорим об ошибках, которые не стоит допускать при покупке жилья в кризис и не только. Общих рекомендаций здесь можно выделить минимум четыре:.

1. Проверяйте застройщика. Закажите выписку по юрлицу из налоговой, проверьте, есть ли у организации долги, на сайте Федеральной службы судебных приставов, узнайте, подавал ли кто-нибудь в суд на компанию. Это поможет определиться, с кем вы имеете дело.
2. Проверяйте собственников. Особенно если покупаете квартиру по доверенности. Узнать необходимую информацию о хозяине жилплощади можно по выписке из ЕГРН. Заказывать такую нужно в МФЦ лично или на сайте Росреестра.
3. Будьте осторожны с покупкой жилья на стадии котлована. Несмотря на выгодные предложения и перспективу роста цен, это предприятие довольно рискованно: если застройщик не соберет необходимые на возведение дома деньги, объект заморозят.
4. Доверьтесь профессионалам. Ведь кризис — время не только возможностей, но и мошенничества. Обезопасить вас от всех юридических рисков сможет проверенный риелтор.

Как бы там ни было, покупка недвижимости в кризис — это надежные инвестиции в себя, свое будущее, а также проверенный способ уберечь деньги от инфляции, сохранить капитал. И сейчас самое время решаться.