Самозанятыми в РФ могут стать все, кто получает доход от работы с физическими или юрлицами в размере до 2,4 млн рублей в год и не нанимает сотрудников. Больше подробностей о статусе самозанятых можно узнать на сайте ФНС.

Если вы предоставляете услуги или продаете что-то юрлицам или ИП, то ставка налога составит 6%. Если физлицам — 4%. Доход от сдачи недвижимости в аренду подпадает под вторую категорию — следовательно, вам нужно будет вносить по 4% с каждого месячного платежа от арендаторов (или 3%, если вы платите налог впервые и получили единоразовый вычет). Никаких других налогов или взносов не требуется.

Самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость: квартиры, дома, гостиничные номера, комнаты в коммуналках. Нельзя сдавать офисы, торговые помещения, склады, землю и апартаменты — для этого нужно регистрировать ИП или ООО.

Вот как выглядит процесс поэтапно:

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это можно сделать онлайн:

• Через приложение «Мой налог» — нужны только паспорт гражданина РФ;
• Через личный кабинет на сайте ФНС — потребуется либо ИНН и пароль, полученные в налоговой, либо авторизация через учетную запись Госуслуг;
• С помощью мобильных приложений банков — обычно в них есть специальный раздел для самозанятых.

2. Установить приложение «Мой налог», если вы регистрировались через nalog.ru или мобильный банк. Здесь можно авторизоваться по логину и паролю nalog.ru или учетной записи Госуслуг.

3. Найти арендаторов и заключить с ними договор. Его можно оформить на срок 11 месяцев с продлением, чтобы не регистрировать в Росреестре. Если вы заключаете договор на срок от 12 месяцев и больше, то его нужно регистрировать, а значит, в выписке из ЕГРН аренда будет отображаться как обременение для квартиры. Такую квартиру нельзя продать, завещать или подарить без согласия арендаторов.  

Такой договор имеет полную юридическую силу, даже если вы не заверяете его у нотариуса (согласно ст. 609 ГК РФ). Это значит, что, если арендаторы нарушат его условия — например, перестанут платить или устроят потоп и не захотят возмещать ущерб — вы сможете обратиться в суд. Но для этого нужно будет зафиксировать все факты нарушения письменно.

4. Каждый платеж, поступающий от арендаторов, заносить в приложение «Мой налог» — включая те, которые они передают наличными — и формировать чеки на имя арендатора с его ИНН. При этом фиксируйте и учитывайте весь доход, включая коммунальные платежи — если арендаторы переводят их сумму вам, а не платят сами.

Каждый месяц, до 25-го числа включительно, оплачивать налог за предыдущий месяц. Сумма налога будет рассчитываться автоматически, до 12-го числа каждого месяца, на основе внесенных платежей. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.

Важно: обеспечительный платеж (или страховой депозит) не расценивается как доход, если арендодатель возвращает его арендаторам. Если арендаторы испортили имущество и не нарушили другие условия договора, то арендодатель вправе не возвращать депозит или его часть, если это было прописано в договоре. Тогда и с этих денег ему придется заплатить налог.

У легальной схемы есть весомые плюсы:

1. Вам не грозят штрафы или даже уголовная ответственность, если налоговая узнает о том, что вы сдаете квартиру нелегально.

2. Вы будете избавлены от конфликтов и угроз со стороны соседей или квартиросъемщиков, которые могут сами донести на вас в налоговую.

3. Наоборот, у вас появятся законные гарантии: если жильцы повредили имущество, залили соседей, задерживают плату или вовсе не вносят ее, можно вызвать полицию или даже подать на них в суд и возместить ущерб.  

4. Можно работать с юрлицами:

• Компаниями, которые снимают жилье для своих сотрудников;
• Агентством, которое будет само искать вам арендаторов, принимать оплату и решать все бытовые вопросы;
• Клининговым сервисом или ремонтной бригадой.

5. У вас будет подтвержденный доход, который можно показать банку, чтобы получить кредит, или консульству, чтобы получить визу.

6. Сама процедура, которую мы описали выше, очень проста, ставка налога — минимальная, никаких деклараций, отчетности и дополнительных отчислений не требуется.

Вычислить тех, кто сдает жилье незаконно, гораздо проще, чем кажется.

Во-первых, часто об этом сообщают соседи или арендаторы, которые чем-то недовольны и хотят насолить владельцу.

Во-вторых, регулярные платежи на карту от одного и того же человека рано или поздно привлекут внимание ФНС, и она насчитает штрафы за весь неучтенный период.

В-третьих, любой визит полиции или участкового к арендаторам — например, из-за шумных соседей — может обернуться тем, что у них потребуют договор аренды и сообщат в налоговую, если его вдруг не окажется.

Когда в ИФНС узнают о нелегальной аренде, владельца жилья вызовут для разъяснений. Даже если он не признает вину, доказать факт получения денег и узнать точные суммы для органов совсем несложно.

Сначала вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% (а не 4%) от всей суммы, которую вы получили, пока сдавали квартиру нелегально (ст. 119 НК РФ). При этом в расчет берут только последние три года, даже если квартира сдавалась нелегально.

Затем — 5% за каждую несданную декларацию 3-НДФЛ, но не меньше 1000 рублей и не больше 30% от всей невыплаченной суммы.

К этому добавляется еще 20% штрафа за неуплату налога, если нарушение было неумышленным, или 40% за умышленное сокрытие доходов. Если это не первое ваше нарушение за последние полгода, штраф составит 100% — то есть весь доход, полученный нелегально.

Наконец, придется заплатить пени за просрочку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ. Сейчас она равна 8% — следовательно, пенни составят 0,026% за каждый день просрочки.

Например, вы год сдавали однокомнатную квартиру за 35 000 рублей и не платили налоги. Тогда, если налоговая узнает об этом, вам придется заплатить:

• НДФЛ = 54,6 рублей;
• Штраф за несданную декларацию = 21 000 рублей;
• Штраф за неуплату налога = от 84 000 рублей;
• Пени за просрочку (начиная с 26-го числа второго месяца сдачи) = 8 рублей.

Итого: 167 600 рублей.

Тогда как, выплачивая налог в 4%, вы бы заплатили за год 16 800 рублей без учета единоразового вычета.

Но последствия могут быть куда серьезнее. Если вы уклоняетесь от налогов три года и больше, а сумма нелегального дохода — от 75 000 рублей, вам могут грозить исправительные работы, арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).

Самозанятым не положен вычет 13% НДФЛ: сдача квартиры в аренду подпадает под те доходы, с которых нужно платить НПД в размере 4-6%.

Но есть единоразовый налоговый вычет на сумму 10 000 рублей. Он будет применяться каждый месяц к сумме, которую вы платите в качестве налога, пока лимит в 10 000 будет не исчерпан. Применение вычета зависит от ставки налога: если вы сдаете квартиру физлицам и платите НПД в размере 4%, то ежемесячный вычет составит 1% от облагаемой суммы. Те, кто сдает юрлицам и ИП и платит 6% налога, получают вычет в 2%.