Продажа закладной по ипотеке: причины и последствия для заёмщика
Большинство ипотечных сделок сопровождается оформлением закладной – именной ценной бумаги, удостоверяющей права банка на заложенное имущество при неисполнении денежного обязательства. Для заёмщиков продажа этого документа становится неожиданностью и поводом для беспокойства. Разберёмся, почему банки продают закладные и чем это грозит должнику.
5831
Причины продажи закладной
Продажа банком закладных – распространённая практика. Формально новым залогодержателем может выступать любое лицо, но обычно ценные бумаги передаются:
- специализированной организации;
- другому банку.
В первом случае это может быть ипотечный агент, который после покупки закладных выпускает облигации, обеспеченные этими ценными бумагами, привлекая для банка деньги на выдачу новых кредитов. Во втором случае речь идёт о продаже бумаг более крупному банку.
Причина продажи банком закладных – нехватка денег на выдачу новых займов.
Ипотечные сделки предполагают длительный срок исполнения обязательств, а кредитная организация продолжает заключать новые договоры, которые требуют наличия свободных активов. Другими словами, это способ пополнить оборотные средства.
Новому кредитору выгодна такая сделка, так как это приобретение готового кредита – оформленного и исправно выплачиваемого (что на момент одобрения ипотеки ещё неизвестно). К тому же не нужно тратить средства на рекламу и зарплату сотрудникам, которые консультируют и привлекают клиентов.
Последствия для заёмщика
Для многих клиентов банка продажа закладной становится неприятным сюрпризом, к которому они не готовы. Связано это с незнанием последствий такой сделки. Поэтому сразу обозначим главное – передача закладной ничего не меняет в кредитном обязательстве: сумма долга и ставка остаются прежними.
Стоит учитывать, что банк не обязан спрашивать разрешения продать закладную, поэтому нет смысла пытаться оспорить эту сделку.
Это право прописывается в кредитном договоре (такое условие встречается практически во всех соглашениях). У банка есть такое полномочие и в соответствии с гражданским законодательством, которое разрешает кредитору уступку права требования без согласия должника, если договором между ними не установлено иное. Теоретически клиент может потребовать внести в договор пункт, запрещающий продажу закладной, но обычно банки не меняют типовые соглашения, которые изначально разрабатываются с учётом интересов кредитной организации.
Кредитор должен уведомить о смене залогодержателя – в противном случае банк отвечает за просрочки в исполнении обязательства.
Речь идёт о случаях, когда сменились реквизиты платежей, но заёмщику вовремя не сообщили об этом. Если старый банк остаётся посредником, то ничего не меняется – деньги перечисляются по прежним реквизитам и затем направляются новому залогодержателю. Но за это может быть установлена комиссия, поэтому заранее уточните этот момент. Иногда выгоднее открыть счёт в новом банке. Также стоит учитывать, что платежи, перечисляемые через посредника, будут идти дольше, то есть при внесении денег в последний момент можно получить техническую просрочку и соответствующее начисление пени.
