Может ли банк расторгнуть договор ипотеки после сделки?

На банковских форумах всё чаще стали появляться жалобы заёмщиков на то, что банк отказывает в ипотеке после того, как её одобрил. Для клиента это становится неожиданностью, ведь сделка уже прошла и право собственности перешло к покупателю.

Позвонить из банка с печальными известиями могут в день сделки или уже после того, как право собственности зарегистрировано в Росреестре.

Объяснять причины отказа банк не будет, да и не обязан.

Такая возможность действительно есть. В соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ кредитное учреждение может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заёмщиком. В ГК РФ сказано, что пойти на такие меры кредитор вправе при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заёмщику сумма не будет возвращена в срок. Но списка таких обстоятельств в статье нет. Это порождает юридические споры. При этом запрета на отказ от договора после его подписания ГК РФ не содержит, что оставляет банкам место для манёвра.

Судебная практика показывает, что заёмщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка суммы, которая указана в договоре. Всё, что ему остаётся, – потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств со стороны банка.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, тщательно проверьте объект перед покупкой. Убедитесь, что подаёте в банк достоверную информацию. Не идите на сговор с продавцом. Не нарушайте условия договора. До его подписания внимательно изучите текст документа и ознакомьтесь с причинами, по которым организация может его расторгнуть.

Подозрительные моменты с недвижимостью могут обнаружиться уже после подписания договора и проведения сделки купли-продажи. Обычно это происходит на этапе регистрации залога. Возможные причины отказа – это частая смена собственников квартиры, несколько сделок купли-продажи подряд и так далее.

Для расторжения договора у банка должны быть веские причины. Одна из них – подозрение в мошенничестве. Заёмщика могут уличить в том, что он предоставил недостоверные сведения о платёжеспособности – в частности, вложил в пакет документов фальшивую справку о доходах.

Иногда продавец и покупатель идут на сговор и намеренно не сообщают о состоянии недвижимости (например, её ветхости) или перепланировках. Это тоже может стать причиной отказа в ипотеке.

Кроме того, отказать могут из-за невыполнения условий соглашения по выплате займа, использования банковских денег не по целевому назначению, причинения вреда недвижимости (предмету залога), неисполнения обязательств по страхованию.

Любые риски, связанные с предметом залога, о которых стало известно после подписания договора, также могут заставить банк передумать.

В любом случае отказаться от сделки в одностороннем порядке кредитное учреждение не может. Расторгнуть договор можно двумя способами: через суд и по обоюдному согласию.

На практике отказ в кредите после сделки – довольно редкое явление, поскольку чаще всего сделка и выдача кредита происходят день в день.

Жаловаться в сам банк бесполезно. Если кредитное учреждение приняло решение об отказе, на это скорее всего есть веские причины. Можно попробовать договориться об изменении кредитного договора. Если банк пойдёт на это, отдавать ему деньги не придётся. Однако заёмщик должен быть готов к ухудшению условий выдачи займа.

Подавать жалобы в Центробанк также не имеет смысла. Такими вопросами регулятор не занимается, ведь банк, по сути, ничего не нарушил, отказав клиенту. Такое право у него есть по закону.

Остаётся только обратиться в суд.

Какими последствиями для заёмщика обернётся отказ банка уже после сделки? Если деньги ещё не получены, сделка попросту расстроится. Расходы, которые понёс покупатель, не компенсируют (хотя есть возможность взыскать деньги через суд). Это траты на риэлтора, юриста, нотариуса, задаток продавцу из собственных средств и так далее. В этом случае в офисе банка нужно будет подписать документы о расторжении кредитного договора и получить назад первый взнос.

Если деньги уже получены, кредитная организация потребует досрочно вернуть долг. Сложности возникнут, если вся сумма уже перечислена продавцу. В этом случае придётся выставлять квартиру на продажу с согласия кредитной организации и гасить долг. Не забудьте про налог с продажи, поскольку квартира была в собственности менее 5 лет.

Ещё один вариант – брать новый кредит, чтобы погасить ипотеку.