Вторая ипотека до погашения первой: риски и проблемы

Ситуации могут быть различными: заёмщик хочет продать квартиру с действующей ипотекой и купить другое жильё, или приобрести дополнительную недвижимость (например, дом или квартиру под сдачу).

Рассмотрим такую ситуацию. У заёмщика есть действующая ипотека на 2 млн руб., осталось погасить 1 млн руб. Но он хочет купить другую квартиру за 5 млн руб., а эту продать. На руках есть сумма в 1 млн руб. Что выбрать:

1. сначала закрыть первый кредит имеющейся суммой, продать жильё и с новыми силами браться за второй;
2. пустить 1 млн руб. на первоначальный взнос по новой ипотеке, дождаться, пока истечёт срок первого кредита, а после продажи первой квартиры закрыть полностью или частично второй кредит.

Допустим, заёмщик решил действовать по первой схеме: он закрывает своим 1 млн руб. существующий кредит. Что это даёт? Во-первых, выше вероятность одобрения нового займа. При этом до продажи жилья собственных денег на первоначальный взнос может не хватить. Кроме того, кредитные учреждения не жалуют заёмщиков, досрочно выплачивающих кредиты. Поэтому, возможно, выплата первой ипотеки не сыграет на руку заёмщику.

Можно, конечно, дождаться продажи первой квартиры и спокойно взять ипотеку на новую. Но встаёт вопрос: где жить между сделками? Если у семьи нет запасного жилья, такой вариант не подойдёт. Как показывает практика, на продажу жилья могут уйти месяцы.

Теперь второй вариант: заёмщик не стал закрывать первый кредит и пустил средства на вторую ипотеку (выплатил 1 млн руб. в качестве первого взноса). Что его ждёт: жёсткие требования банка, крупные ежемесячные платежи по двум кредитам и ожидание окончания срока первой ипотеки, после чего квартиру можно будет продать.

Такая схема подойдёт тем, чей жилищный заём подходит к концу. Если до окончания срока действия первого договора ещё долго, стоит тщательно взвесить риски и рассчитать силы. Ещё один вариант – договориться с банком о продаже квартиры в ипотеке. Насколько вероятен такой сценарий зависит от политики конкретного учреждения.

Вот комментарий реального заёмщика, который нашёл выход из похожей ситуации: «Когда у меня стоял такой выбор, я взял вторую ипотеку и оказался в итоге прав. У меня была ипотечная квартира, но я решил купить второе жильё для проживания, а существующее продать. Ждал варианта от застройщика. Когда появился вариант покупки новой квартиры, я начал продавать первую – в итоге продавал год. Если бы я на тот момент погасил первую ипотеку и выставил на продажу имеющуюся квартиру, вторую я бы просто мог не купить из-за долгой продажи, так как были ограничение по первому взносу».

«При наличии у потенциального заёмщика достаточного дохода и своевременном внесении платежей по текущим кредитам банк с удовольствием даст и вторую, и третью ипотеку. При этом новую ипотеку можно взять как в текущем банке, так и в другом. Тут стоит обратить внимание на то, что у разных банков разные требования к достаточности дохода и качеству кредитной истории.

Какие-то банки позволяют платить по кредиту не более 40% от имеющегося дохода, а какие-то только вычитают из имеющегося дохода прожиточный минимум (среднедушевой прожиточный минимум в Москве в 2019 году составил 16 260 руб.), а всё остальное позволяют платить по кредиту.

Также и в плане кредитной истории: для каких-то банков критично наличие даже одной просрочки, а кто-то готов кредитовать клиента с гораздо большими прегрешениями», – прокомментировал Максим Лазарев, директор по развитию партнёрских сервисов в ООО «Финансовый Сервис».

По каким критериям оценивают заёмщика при рассмотрении заявки на вторую ипотеку:

• платёжеспособность – некоторые банки оценивают неофициальные доходы, но чаще требуется официальное подтверждение заработка;
• кредитная история – важно отсутствие просрочек не только по действующей ипотеке, но и по предыдущим кредитам;
• количество иждивенцев – если в семье несколько детей, это увеличивает нагрузку на бюджет, поэтому убедитесь, что на каждого человека после выплаты ипотеки остаётся прожиточный минимум;
• остаток оплаты по первой ипотеке – вероятность одобрения выше, если платить осталось менее 30% от суммы;
• размер первоначального взноса – готовьтесь оплатить от 30% (иногда требуется 50%);
• наличие предмета залога, который подходит под условия выдачи новой ипотеки.

Верный вариант – предложить большой первый взнос. Как правило, банки требуют ПВ от 50%. Ещё один вариант – пригласить поручителей и созаёмщиков, чтобы показать высокий суммарный доход.

Конечно же, увеличит шансы готовность подтвердить заработок, достаточный для выплаты двух займов. Рекомендуем подавать заявление в тот банк, в котором заёмщик числится зарплатным или хотя бы постоянным клиентом.

Рекомендуем оформлять обе ипотеки в одном банке. Это поможет упростить процесс одобрения поданного заявления. Другого кредитора выбирайте только в том случае, если первый разочаровал или предлагает слишком высокие ставки.

Главный риск – не справиться с объёмом ежемесячных платежей. Поэтому брать вторую ипотеку рекомендуется только тем заёмщикам, которые уверены в высоком стабильном доходе.

Также существует риск отклонения заявки по следующим причинам:

• неофициальный доход;
• просрочки по первому займу;
• слишком низкий первый взнос, который готов внести заёмщик.

Часто заёмщики берут вторую ипотеку с таким расчётом, что выплатят первый кредит, быстро продадут квартиру и за счёт этих денег будут вносить платежи по второму займу. Не стоит рассчитывать на скорую продажу первой квартиры. Сделка может затянуться. Опираться нужно только на реальный доход семьи.