Банки повышают размер первоначального взноса по ипотеке

В марте и апреле на банковском рынке наметилась новая тенденция: кредитные организации одна за одной стали повышать требования к первоначальному взносу. Речь идёт о крупных банках из топ-30. В частности, до 20% вырос минимальный первый взнос по ипотеке в «Открытии», до 15–35% в зависимости от программы в Росбанке. Также планку подняли Совкомбанк (до 20%), ЮниКредит Банк (до 30%), Альфа-Банк (до 20%) и Промсвязьбанк (до 15%).

Кроме того, банки приостанавливают программы ипотеки без первого взноса. Например, исчез такой продукт в Промсвязьбанке.

Основная причина повышения планки в том, что банки пытаются перестраховаться и отсечь наименее надёжных заёмщиков. Для банка преимущества высокого первого взноса очевидны. Это показатель платёжеспособности клиента. Если человек может выложить крупную сумму, велика вероятность, что он будет вносить ежемесячные платежи без просрочек.

Кроме того, первый взнос покроет часть финансовых рисков в случае падения стоимости залогового имущества.

Комментирует первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков: «Ипотечный займ с низким первоначальным взносом (от 10%) несёт дополнительные риски и нагрузку для банков, поэтому в условиях снижения платёжеспособности населения, которое усугубилось с пандемией, кредитные учреждения тщательнее анализируют риски и ужесточают требования к заёмщикам, в том числе финансовые».

Для клиента внесение первоначального взноса выгодно. Во-первых, чем больше сумма, которую готов отдать банку заёмщик, тем выше вероятность одобрения заявки и тем меньше документов запросит кредитная организация. Во-вторых, сумма общего ипотечного кредита значительно снижается, а значит меньше переплата. В-третьих, снижаются затраты на страховку, поскольку эта сумма напрямую зависит от общего размера взятого ипотечного кредита.

О том, ожидается ли спад выдачи ипотеки на фоне роста минимального первого взноса, рассказывает Борис Лесков: «Органическое падение будет, так как не у всех потенциальных заёмщиков есть необходимые 20% от стоимости квартиры, большинство располагают 10%, но с запуском ипотеки с господдержкой под 6,5% годовых, где первоначальный взнос 20%, количество обращений потенциальных покупателей квартир в банки увеличится. Уже сейчас наши специалисты отмечают всплеск интереса к этой программе, которая была относительно недавно анонсирована, и банки запустили процесс подготовки к ней. Многие из заёмщиков даже отложили покупку по уже одобренной ипотеке с 10% взносом, чтобы подать новую заявку и получить одобрение по льготной ипотеке, но с более высоким первоначальным взносом».

О том, временно ли повышена минимальная планка первого взноса или нет и как на это отреагируют заёмщики, узнаем у экспертов.

Комментирует Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru: «Среди клиентов, которые сейчас интересуются недвижимостью в ипотеку, мы видим возрастающий рост: с февраля по март выросло значительно число тех, кто интересуется ипотекой на загородный дом. При этом мы не наблюдаем спад интереса из-за введения повышенного первоначального взноса. Наши аналитики считают, что решение банков по увеличению суммы первоначального взноса носит временный характер. Банки хотят обезопасить себя от неблагоприятных обстоятельств, которые сложились, и подстраховаться увеличением суммы первоначального взноса. Мы предполагаем, что первоначальный взнос вернётся к прежним цифрам не скоро: покупательная способность россиян, по мнению аналитиков, сможет восстановиться только к 2021 году, тогда и банки будут пересматривать свою политику. Но есть шанс, что это произойдёт и раньше, если будут позитивные новости со стороны рынка».

Комментирует Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ: «Как правило, снижение ставки может повлечь за собой ряд «закручивания гаек», это может быть увеличение первоначального взноса, изменение срока кредита, сужение целевой аудитории, ограничения в приобретаемой недвижимости (по стоимости, расположению) и т.д. Хочу отметить, что МКБ не вводил никаких ограничений, кредитный конвейер банка работает в штатном режиме».

Другой наш эксперт объяснил, почему банки связывают размер первоначального взноса с вероятностью дефолта клиента и полагают, что заботятся о клиентах, поднимая минимальную планку.

Комментирует Александр Дужников, Co-Founder партнерской сети Marketcall и ГК A3F Group: «Повышение первоначальных взносов по ипотеке в России всегда было связано с дестабилизацией общего экономического климата. Первыми сигналами о таких трудностях стали пандемия и разрыв сделки ОПЕК+, который обрушил нефтяной рынок. Банки начинают превентивно учитывать это в риск-менеджменте и усложняют доступ к ипотечным займам, чтобы показатель дефолтов клиентов оставался в пределах допустимых значений. Некоторые банкиры даже считают такие действия заботой о клиентах.

Крупные банки публично заявляют, что наблюдается прямая корреляция между размером первоначального взноса и вероятностью дефолта клиента. Однако, на мой взгляд, при правильно выстроенной структуре оценки платёжеспособности и благонадёжности заёмщика такой зависимости не обнаружится, поэтому повышение взносов выступает лишь в качестве некой страховки для банка.

Однако не стоит забывать, что только 6 банков из 30 крупнейших придерживаются этой политики. Кроме этого, государство объявило о субсидировании ипотечной ставки на суммы до 8 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн для остальных регионов. Это беспрецедентное снижение ставки до 6,5% поможет банкам и девелоперам продолжать успешную работу в столь сложной экономической ситуации. После объявления о субсидировании предсказать спрос на ипотечное кредитование практически невозможно. Сейчас не совсем понятно, как это будет реализовано и сможет ли государство обеспечить удобный способ работы для банков. В противном случае они начнут пытаться снизить число ипотечных займов по новым условиям и продолжат повышать первоначальный взнос и усложнять алгоритм одобрения кредита для заёмщиков.

Решающим фактором в сложившейся ситуации станут сроки окончания эпидемиологических ограничений. Если режим самоизоляции не затянется, мы увидим большое количество претендентов на получение субсидированной ипотеки, потому что 6,5% является самой низкой ставкой в истории России и это действительно выгодные условия. В противном случае экономическая ситуация в стране станет крайне непредсказуемой и рост первоначального взноса продолжится в качестве гарантии платёжеспособности заёмщиков».

В Райффайзенбанке есть программа ипотеки с материнским капиталом. Срок кредита – 1-30 лет, максимальная сумма – 26 млн руб. При покупке квартиры или таунхауса и официальном подтверждении дохода заёмщик может погасить первоначальный взнос средствами МСК. Если клиент готов подтвердить доход только справкой по форме банка, минимальная планка повышается до 10%. При покупке коттеджа минимальный первый взнос – 15%.

В ТКБ можно взять ипотеку на первичном и вторичном рынке жилья. Срок кредитования – до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос – 0%. В кредит можно взять от 1 млн до 20 млн руб.

В СМП Банке тоже есть программа ипотеки без первого взноса на покупку недвижимости в ЖК «Эдельвейс-Комфорт». Срок кредитования – от 3 до 25 лет.