Ипотека, ломбардный и бланковый кредиты: что и в каком случае выгоднее

Ипотекой привыкли называть целевой кредит, который выдается на покупку жилья под его залог. Однако можно оставить в залог банку существующее жилье и получить нецелевой кредит. Он тоже будет называться ипотечным, но процесс оформления будет немного другим. При нецелевой ипотеке заемщик передает банку в залог жилье, которое уже находится в собственности. Кредитная организация проверяет, подходит ли оно под ее требования, после чего в зависимости от рыночной стоимости недвижимости определяет максимальную сумму кредита. За трату денег заемщик не должен отчитываться банку, купить можно все что угодно.

Особенность нецелевой ипотеки в том, что процентная ставка по кредиту будет ниже, чем по потребительскому, однако выше, чем по стандартной ипотеке. Пакет документов меньше, чем при целевой ипотеке, некоторые банки даже разрешают не подтверждать доход. Доля отказов по таким кредитам невысока, так как у банка минимальные риски — в случае невозврата долга он может затребовать у заемщика предмет залога.

Несмотря на то, что под залогом собственное имущество заемщика, до момента полного возврата долга жилье находится в обременении. То есть его нельзя продать или подарить, сдавать в аренду и т. д.

• Первоначальный взнос не требуется;
• Заемщик не обязан отчитываться, на что именно он потратил заемные средства;
• В кредит можно получить достаточно большую сумму — до 15–20 млн рублей и на длительный срок — до 15 лет;
• Программой можно воспользоваться, если банк отказал по заявке на обычный потребительский кредит;
• Процентная ставка ниже, чем по потребительскому кредиту;
• Вероятность одобрения заявки высокая.

• Не всегда жилье, которое находится в собственности, подходит под требования банка;
• Оплата расходов по оценке недвижимости и регистрации сделки ложатся на заемщика;
• При оформлении нецелевой ипотеки нельзя участвовать в государственных льготных программах, а также оформить налоговый вычет;
• Процентная ставка выше, чем по стандартной ипотеке;
• При невыплате долга есть риск лишиться жилья.

Этот кредит банк или другая кредитная организация выдает заемщику под залог имущества или имущественных прав. Это могут быть как ценные бумаги, так и недвижимость, автомобиль, драгоценности и многое другое. Как правило, ломбардный кредит выдают на короткий срок — от трех месяцев до года. Процентную ставку и срок каждый кредитор устанавливает самостоятельно. Помимо кредитного договора, оформляется договор залога. Если заемщик не погасит долг, он передаст кредитору права на заложенное имущество.

Сумма кредита зависит от стоимости залогового имущества, а также от того, насколько сложно его реализовать. Например, если заемщик оставляет в залог государственные ценные бумаги, кредит может составлять до 80% их стоимости на рынке. Если речь о сберегательных сертификатах — до 100% их стоимости. Если же в залог оставляют ценные бумаги, которые обращаются на бирже, сумма кредита обычно не превышает 60% от их стоимости. При залоге в виде товаров заемщик получит не более 70% их рыночной стоимости. При залоге в виде жилья можно рассчитывать на сумму до 80% от его стоимости.

В отличие от банковского кредита, процентная ставка будет расти вместе с суммой кредита. Чем она выше, тем выше ставка. Она может составлять от 14 до 30% в месяц, и в год получается от 168 до 365% годовых. Если ломбардный кредит не погасить вовремя, кредитор имеет право продать залог и погасить долг.

Важно, что, согласно действующему законодательству РФ, ломбард имеет право продать залоговую вещь стоимостью более 300 000 рублей только с аукциона. Причем, даже если вырученная сумма оказалась меньше суммы долга, долг заемщика считается погашенным. В случае, если сумма от продажи оказалась выше общей суммы долга, разница возвращается заемщику. Затребовать ее можно в течение трех лет после реализации. Назначать торги ломбард имеет право не ранее чем через месяц после окончания кредитного договора.

Ломбардный кредит оформляют физические лица и предприниматели, когда срочно нужны деньги на какие-либо нужды. Это могут быть и заемщики с плохой кредитной историей, которым банки отказывают. Удобно обратиться в ломбард и тем, кто работает неофициально и не может подтвердить занятость или размер дохода.

Отдельно стоит упомянуть ломбардный кредит под залог недвижимости. Он по своей сути схож с нецелевой ипотекой в банке. В залог нужно предоставить уже имеющееся в собственности жилье. При этом по сравнению с ипотекой есть явное преимущество — ломбарды лояльно относятся к прописанным в жилье несовершеннолетним, наличию или отсутствию на земельном участке коммуникаций, наличию совладельцев имущества и другим нюансам, которые важны для банков при оформлении ипотеки. Однако, если вовремя не выплатить долг, залога можно лишиться. И ломбард уже не будет настолько лоялен к должнику, как банк.

• Высокая скорость оформления;
• Получение нужной суммы наличными на руки;
• За траты не нужно отчитываться;
• Доход и занятость подтверждать не нужно;
• Деньги можно получить и с плохой кредитной историей;
• При возникновении долга никто не подаст в суд. Ломбард продаст залог, и долг аннулируется;
• Лояльное отношение к нюансам, которые не позволяют оформить залог в банке.

• Высокая процентная ставка;
• Короткий срок кредитования;
• Ограниченность суммы кредита стоимостью залога;
• Вероятность лишиться залога;
• Отсутствие лояльности при реализации залога.

Такой кредит может получить только постоянный клиент банка с высокой платежеспособностью, у которого открыты в нем депозиты, расчетный счет и другие продукты. Кроме того, нужно долго сотрудничать с конкретным банком и иметь идеальную кредитную историю. Бланковый кредит — это в первую очередь доверие, так как никакое обеспечение или подтверждающие документы не предусматриваются.

Условия по такому виду кредита банк определяет индивидуально для каждого клиента. Однако есть правило, согласно которому сумма ссуды не может превышать десятой части оборота банка.

Бланковый кредит может быть краткосрочным — на срок до одного года и сезонным. При втором варианте банк предоставляет заемщику кредит каждый год в определенный сезон, а до наступления следующего сезона он возвращает деньги с процентами.

Если у заемщика меняется финансовая ситуация и он не может вовремя вносить платежи, банк может увеличить срок кредита. Однако это чаще всего возможно, если должник предоставляет залог и заключает с банком дополнительное соглашение.

• Оформление занимает мало времени, получить нужную сумму можно в течение одного-двух рабочих дней;
• Дополнительные документы и подтверждающие справки не понадобятся, решение принимается исходя из истории сотрудничества с конкретным клиентом;
• Поручитель или залог не потребуется;
• Индивидуальные условия кредита позволяют оформить его выгодно.

• Максимальную сумму кредита определяет банк, взять больше установленного лимита не получится;
• Если не получится вовремя вносить платежи, банк может затребовать всю сумму долга досрочно. Кроме того, испортится как кредитная история, так и история сотрудничества клиента с конкретным банком.

Любой из описанных выше видов кредита оформляется на определенный срок и предполагает конкретную дату возврата и размер ежемесячного платежа. Для двух из них — ломбардного и ипотечного кредитов — требуется залог. Исключением будет бланковый кредит, который изначально выдается без обеспечения, но при определенных обстоятельствах может его предполагать. Процентная ставка будет ниже при ипотечном и бланковом кредитованиях.

В какой ситуации будет выгоднее тот или иной вид кредита?

• Если нужна большая сумма и есть имущество в собственности, лучше оформить ипотеку. В этом случае будет максимально низкая процентная ставка, длительный срок кредитования и более высокая вероятность одобрения;
• Если деньги нужны на длительный срок, можно выбрать ипотечный или бланковый кредит. Окончательный выбор будет зависеть от того, есть ли в собственности имущество, которое можно предоставить в залог;
• Если требуется защитить свое имущество, помимо объекта залога, лучше выбрать бланковый кредит или ипотеку;
• Если деньги нужны срочно на короткий срок, стоит оформить ломбардный кредит. Но нужно понимать, что при возникновении долга имущество могут реализовать на торгах;
• Если нет имущества, которое можно было бы предоставить в залог, или нужная сумма выше его стоимости, стоит выбрать бланковое кредитование.

При любом варианте кредитования не стоит нарушать обязательства по договору. Несмотря на то, что закон запрещает отбирать у должника единственное пригодное для проживания жилье, нужно помнить, что к предмету залога это не относится. Кроме того, стоит упомянуть о случаях из российской судебной практики, когда залоговое жилье могут забрать, даже если оно единственное.

Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева рассказала о деле Ивана Ревкова, которое рассматривалось весной 2021 года. Его должница заняла у Ревкова более 4 млн рублей и купила квартиру площадью более 110 кв. м. После чего отказалась возвращать долг. Суд первой инстанции отказал истцу, объяснив, что невозможно реализовать единственное жилье ответчицы. После чего истец обратился в Конституционный суд, который отправил дело на пересмотр. При этом потребовал внести изменения в закон о банкротстве физлиц, а именно предусмотреть замену жилья на худшее по условиям, но с закрытой задолженностью. По словам Косаревой, это важный прецедент для судебной практики РФ.

Эксперт рассказала еще об одном случае, который произошел в Челябинской области. После открытия судебного производства клиент с разрешения банка продал недвижимость и закрыл долг. Получив деньги, банк снял все ограничения. Но при продаже Росреестр отказал в перерегистрации прав собственности на основании действующего залогового обременения. Покупатель, увидев проблемы и не разобравшись, занервничал. В такой ситуации он мог бы отказаться от сделки, и ситуация рискует запутаться окончательно. Косарева считает, что это показывает еще одну практическую проблему — судебную машину очень трудно остановить ввиду несовершенства коммуникации между госорганами.

Екатерина уверена, что механизмы решения проблем в подобных случаях должны быть проработаны более четко. По некоторым пунктам требуется даже изменить законодательство. Например, сделать так, чтобы можно было, не нарушая прав гражданина на жилище, удовлетворить понятные требования кредиторов. Косарева уточнила, что на сегодняшний день механизм замены жилищных условий на менее комфортные пока не прописан.