Ипотека и брак: как купить и оформить квартиру, чтобы не пришлось судиться

Каждый случай индивидуален. Иногда решением может стать покупка квартиры в ипотеку до брака на одного из будущих супругов. Но даже это на 100% не страхует от судебных разбирательств по поводу раздела квартиры в случае развода. Например, если второй супруг за время брака оплатит дорогой ремонт. Есть несколько вариантов того, как можно найти выход из положения и взять совместную ипотеку без последующих судебных разбирательств.

Чтобы взять общую ипотеку, в браке состоять необязательно.

Раньше банки отказывали парам, живущим в гражданском браке (это неофициальный термин, который означает, что люди официально не регистрировали отношения), но теперь подобные отказы случаются гораздо реже. В таком случае в сделке участвуют оба физлица, которые становятся созаемщиками и сособственниками квартиры. Еще до сделки определяются доли, которые перейдут в собственность каждого из супругов. В случае расставания каждый остается со своей уже определенной долей.

Если квартира и ипотека оформляются только на одного человека, то она будет считаться его собственностью. Если второй супруг давал деньги на покупку или ремонт такой квартиры, помогал выплачивать ипотеку — это придется доказывать в суде.

В незарегистрированных отношениях важно, кто указан как собственник квартиры и на кого оформлена ипотека.

Квартира, взятая в ипотеку в период официального брака,  автоматически считается совместно нажитым имуществом, даже если она записана только на одного из супругов. Это значит, что распоряжаться ею супруги могут только вместе.

О любых изменениях, связанных с совместной собственностью, супруги должны оповещать друг друга. По закону квартиру, приобретенную в браке, нельзя продать или подарить, если муж или жена не дадут на это нотариальное согласие. Также нужно согласовывать перепланировку у супруга, если он сособственник. Если этого не сделать, супруг может взыскать компенсацию.

«Квартира, оформленная на третье лицо при покупке, не будет считаться совместно нажитой», — говорит Ильдар Мухаметзянов, адвокат, основатель онлайн-сервиса Advostar.online. «Доказать свои права на нее можно только в случае, если деньги на приобретение недвижимости брали у вас в долг, и вы можете подтвердить это документально, — поясняет он. — Для этого нужно представить договор займа, а также платежное поручение или квитанцию из банка».

Есть и существенные плюсы совместной ипотеки. В таком случае банк чаще одобряет ипотеку, поскольку считает, что снижает риск невыплаты ипотечного кредита.

Плюсы ипотеки в браке:

• Проще выплачивать ипотеку вдвоем;
• Можно запросить сумму кредита больше, так как учитываются доходы двух человек;
• Женатым парам чаще одобряют ипотеку;
• Возможность получить льготы.

Минусы ипотеки в браке:

• Необходимо делить имущество при разводе или заключать брачный договор;
• В случае раздела имущества продать квартиру будет тяжело, если ипотека еще выплачивается;
• Нужно собирать комплект документов на заемщика и созаемщика.

Без согласия второго супруга взять ипотеку на квартиру нельзя. Его требует банк в обязательном порядке.

«Если квартира приобретается в браке, но без заемных средств, нотариус или Росреестр запрашивают согласие второго супруга на совершение сделки», — говорит Наталья Городнина, адвокат Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург». — «Независимо от того, на чье имя оформлена квартира, если она приобретается на общие денежные средства или в ипотеку, то является совместной собственностью».

Если партнер не против приобретения квартиры в собственность только супруга, он должен зарегистрировать свое официальное согласие у нотариуса. Тогда созаемщиком он не будет. В этом случае при разделе имущества квартирой будет владеть только собственник.

Если один из супругов берет ипотеку на свои деньги или вкладывает бо́льшую сумму в заем, то можно застраховать себя от разделения имущества через суд в случае развода.

Самый простой способ застраховать себя от судебных разбирательств по разделу имущества — заключение брачного договора. «При заключении брачного договора супруги могут предусмотреть, кому какое имущество будет принадлежать в браке и после его расторжения, какой режим устанавливается в отношении имущества (совместная собственность, долевая, индивидуальная)», — объясняет Наталья Городнина.

По словам эксперта, договор можно заключить как до оформления отношений, так и после. Если у вас уже есть предмет договора, то можно составить дополнительное соглашение на новое имущество, приобретенное в браке. По мере новых покупок договор можно дополнять.

Например, супруги взяли в браке одну ипотеку на квартиру. Один из супругов накопил на участок за городом и хочет купить его, чтобы построить там дом. Однако он делает это на свои деньги и хочет, чтобы в случае развода имущество осталось ему. В таком случае оформляется брачный договор на участок, а квартира остается совместным имуществом. «Также в брачном договоре можно предусмотреть условие, что кредиты, оформленные на одного из супругов в период брака, являются его личной ответственностью», — подчеркивает Наталья Городнина.

Если делить квартиру все-таки пришлось, то доказательством могут выступить документы, подтверждающие происхождение средств. Они помогут в суде определить, как супруги платили взносы по ипотеке. В судебной практике бывают случаи, когда первый взнос был сделан одним из супругов, а ипотеку в дальнейшем выплачивали оба. В таком случае имущество могут оставить тому, кто сделал первый взнос, обязав вернуть сумму выплат по ипотеке другому супругу.

Доказательством траты средств на квартиру могут выступить:

• Счета и выписки из банка, полученные до брака;
• Договор купли-продажи;
• Завещание;
• Договор дарения;
• Бухгалтерская отчетность и налоговые декларации;
• Справка о получении пособий и пенсий.

В некоторых случаях супруг при разводе может претендовать на имущество, которое было приобретено до брака. Однако в этом случае есть несколько нюансов.

Так, если квартира была полностью куплена и оплачена до брака, то она остается в собственности одного из супругов. Это личная собственность одного человека, поэтому второй супруг не может на нее претендовать.

Если один из супругов взял ипотеку до брака, а выплачивали ее вместе, то жилье могут признать совместным имуществом. Однако в этой ситуации судебная практика разнится, решение зависит от других факторов: происхождения средств, наличия детей и подтверждающих документов. Имущество могут оставить тому, кто брал ипотеку и платил первый взнос, но потраченные средства заставят возместить.

Суд может признать жилье общим, если имущество было куплено до брака, но второй супруг мог вложиться в него. Например, построил на участке дом или сделал в квартире ремонт на собственные средства. Согласно Семейному кодексу РФ, все зависит от того, насколько выросла стоимость недвижимости после вложений второго супруга.

Существует несколько вариантов того, как можно разделить совместное имущество между супругами. Можно договориться мирным путем, но если не получилось, то предложение можно выдвинуть через суд. Как отмечает адвокат Наталья Городнина, чаще всего судебная практика складывается однозначно — имущество делят пополам: «На раздел не влияет, кто из супругов конкретно обратился в суд — жена или муж, преимущественного права нет».

Раздел имущества в равных долях — наиболее распространенный вариант, однако есть случаи, когда ипотечная квартира делится не поровну. «На раздел ипотечной квартиры могут влиять льготные условия», — поясняет Ильдар Мухаметзянов. — «Например, в семейной программе ипотеки заемщики должны оставлять долю в квартире за своим ребенком. А если у вас военная ипотека, то право собственности в любом случае останется за военнослужащим».

Помните: если ипотека за квартиру еще не выплачена, а вы уже собрались разводиться, обязательства выплачивать кредит дальше ложатся на обоих супругов. «Если супруги купили недвижимость в ипотеку, то после развода выплачивать ее придется обеим сторонам, так как по общему правилу делится не только собственность, но и кредиты супругов», — отмечает Ильдар Мухаметзянов.

Если супруги до сих пор выплачивают ипотеку, то продать квартиру может быть непросто. Банк должен одобрить сделку и перевыдачу кредита или сначала нужно будет погасить ипотеку деньгами нового собственника, а потом уже официально оформлять сделку. Найти покупателя на ипотечную квартиру сложнее.

Один из супругов вправе добровольно отказаться от квартиры в собственности в пользу другого. Однако он или она может потребовать денежную компенсацию в размере своей половины доли квартиры. В таком случае одному из супругов полагается недвижимость, а другому — деньги, на которые он тоже может купить себе квартиру или взять новую ипотеку.

• Если брать ипотеку без брака, то имущество остается личным; в браке ипотечная квартира — совместно нажитая собственность;
• Совместной собственностью недвижимость, купленную до брака, могут признать, если один из супругов помогал выплачивать ипотеку или вложился в капитальный ремонт;
• Самый оптимальный способ договориться о разделении ипотечной квартиры — брачный договор;
• Разделить имущество можно тремя способами: пополам между супругами, продать и разделить вырученную сумму, а также один из супругов может выплатить денежную компенсацию другому.