Депозит vs квартира в Москве: во что выгоднее инвестировать?

Посчитаем: стоимость квадратного метра в Москве в 2020 году Департамент развития новых территорий оценил в 240 тыс. руб. Средняя площадь квартир и апартаментов, введенных в эксплуатацию в столице за 10 лет, составила, по данным «ЦИАН», 69,4 кв. м. Конечно, можно купить студию площадью 11 «квадратов» (это даже меньше норматива для машино-места в паркинге), но вряд ли такой вариант подходит для долгосрочной аренды. Плюс нужно учитывать стоимость ремонта, мебели и бытовой техники: агентство «Миэль-Аренда» выяснило, что 80% арендаторов обязательно нужна стиральная машина, 77% — холодильник, 42% — телевизор.

Получается, покупка квартиры требует больших вложений: на руках у инвестора должно быть несколько миллионов рублей. Если брать ипотеку, то несколько сотен тысяч рублей, чтобы оплатить первоначальный взнос — 10% от стоимости квартиры.

Сравним. Порог входа на рынок облигаций федерального займа — 10 тыс. руб., на эту сумму можно купить 10 ценных бумаг. А на депозит в банке вообще можно положить и 1000 руб.

Чтобы инвестировать в недвижимость, сначала нужно найти оптимальный вариант жилья. Если вы рассчитываете купить квартиру «в 10 минутах пешком от метро или МЦД», как требуют квартиросъемщики, будьте готовы заплатить больше: разница в цене может составить 10—20%.

После покупки квартиры нужно оформить сделку, заплатить комиссию риелтору и госпошлины в бюджет, а затем заняться ремонтом — как минимум обновить отделку. Это потребует дополнительных средств (в среднем 7—9 тыс. руб. за 1 кв. м), поиска добросовестной бригады и регулярных поездок на объект: нужно контролировать качество работ и торопить мастеров.

После ремонта остается выгодно сдать жилье. Можно сделать это самостоятельно, но придется потратить время, к тому же есть риск нарваться на мошенников или сдать квартиру ненадежным арендаторам. Например, семье с тремя собаками, которая умолчит о них в момент подписания договора, или молодой паре, которая съедет после очередной ссоры. Второй вариант — обратиться за помощью к агентам, но им нужно заплатить: по данным ЦИАН, для квартир стоимостью до 70 тыс. руб. в месяц в 20% случаев комиссию платит именно собственник.

Сравним. С депозитом и облигациями все проще: купили ценные бумаги в мобильном приложении банка или оформили вклад онлайн — и начинаете получать пассивный доход.

«Если я инвестирую в акции одной компании, я беру на себя ее риски. То же самое и с недвижимостью: если ты покупаешь одну квартиру, ты берешь на себя риски этого дома. Если хочется инвестировать в квартиру, надо садиться и изучать рынок: район, застройщиков, спрос, стоимость аренды. Если нет, лучше выбрать гособлигации, депозит или ПИФы и фонды недвижимости».

Владимир Савенок, эксперт по управлению личными финансами, основатель консалтинговой группы «Личный капитал»

Многие россияне считают инвестиции в недвижимость едва ли не безрисковыми. Действительно, цены на жилье реагируют на кризисы медленнее, чем, к примеру, ставка по вкладам. Однако 2020 год показал, что стоимость аренды тоже может резко упасть: портал «Мир квартир» выяснил, что однушки в Москве «просели» в цене почти на 11%. Сейчас средняя ставка составляет 37,9 тыс. руб. Пандемия обострила конкуренцию арендодателей: количество пустых квартир, по оценке ГК «Миэль», выросло в 1,5 раза. Если сдать жилье не получится, оно будет копить расходы на коммунальные платежи — около 4000 руб. в месяц, подсчитали в «СберБанке».

Есть и другие риски: например, жильцы могут задержать оплату или съехать, не предупредив заранее — тогда владельцу придется терять время на срочный поиск новых арендаторов. В худшем случае квартиру могут основательно испортить: в соцсетях существуют группы с «черными списками» недобросовестных квартиросъемщиков, которые задерживают оплату, ломают мебель и технику или даже пересдают жилье посторонним людям. Конечно, риски можно застраховать, но на это снова понадобятся деньги. Вероятно, именно поэтому страховку квартиры при сдаче в аренду оформляют, по данным компании «Азбука жилья», только 20% собственников.

Сравним. Ставки по вкладам, конечно, падают: по данным Банка России, в 10 банках, привлекающих наибольший объем депозитов физлиц, в прошлом январе ставка превышала 5,9%, а в этом году не доходила до 4,5%. Но эти значения по-прежнему опережают инфляцию, к тому же можно найти выгодное предложение в небольшом банке. А ставки по ОФЗ-н не меняются вовсе, пока бумаги не погашены, а от финансовых рисков инвестора страхует государство.

«Риска не окупить квартиру совсем, наверное, нет: через 20 или 30 лет она все равно окупится, если сдавать ее в аренду. Другое дело, что ставка может снизиться, не будет спроса на недвижимость — ее не сдашь и не продашь. Вообще случиться может что угодно — даже революция. Но революция закончится, спрос появится, поэтому риск не окупить вложения есть, только если вы ограничены по срокам. А если вы покупаете квартиру на всю жизнь, то недвижимость окупится и будет давать доход. Тут не нужно торопиться».

Владимир Савенок, эксперт по управлению личными финансами, основатель консалтинговой группы «Личный капитал»

Если арендодатель составляет договор аренды, он должен заплатить 13% с полученного дохода, если он оформлен как самозанятый — 4%. Конечно, многие сдают квартиру без официального контракта, и доказать, что вы не заплатили налоги, в этом случае очень сложно. Но дело не только в них: квартиросъемщик может испортить имущество и не возместить ущерб, и без договора все расходы придется нести собственнику.

Сравним. С 2021 года вклады физических лиц облагаются налогом по ставке 13%, но только если в течение года вкладчик получит проценты на сумму свыше 42,5 тыс. рублей (она связана с ключевой ставкой Банка России). Для ОФЗ тоже действует налоговая ставка 13%, а при превышении совокупного дохода 5 млн рублей — 15%.

Допустим, вам повезло: вы купили однокомнатную квартиру за 8 млн руб. и уложились еще в 2 млн руб. на ремонт и обстановку. Посчитаем, какую доходность от инвестиций в недвижимость можно получить за 10 лет.

Получается, что за 10 лет квартира сгенерирует доход около 4,6 млн руб. и суммарный расход 1,2 млн руб. Чистый доход составит 3,4 млн руб. при годовой доходности 3,41%. Причем заработать эти деньги можно только в идеальных условиях: если квартира не будет простаивать после съезда жильцов, не придется покупать новую технику вместо испорченной, квартплату будет оплачивать арендатор и пр. Безусловно, за 10 лет сама квартира вырастет в цене, однако с учетом инфляции и падения курса рубля всерьез рассчитывать на капитализацию не стоит. К тому же квартира — очень неликвидный актив, «конвертировать» который в деньги сложно: чтобы быстро продать ее, придется снизить цену.

Теперь сравним с доходностью по депозиту.

Получается, что банковский вклад в перспективе заработает на полмиллиона рублей больше, при этом не принесет своему владельцу столько головной боли, сколько квартира: его нужно только вовремя пролонгировать и следить за капитализацией. А чтобы деньги были защищены государственной системой страхования вкладов, хранить в каждом банке стоит не больше 1,4 млн руб.

«Ориентиром при оценке выгоды от инвестиций в недвижимость должен быть банковский депозит. Это спокойное вложение: можно внести деньги и в любой момент забрать, получив доход. Поэтому недвижимость должна давать доход, который будет на 30—40% выше, так как у этих инвестиций есть риск. Но при нынешних ценах на квартиры доходность будет в районе 4—5%: получается, что сегодня инвестировать в недвижимость невыгодно».

Владимир Савенок, эксперт по управлению личными финансами, основатель консалтинговой группы «Личный капитал»