Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

Банки, которые выдают жилищные кредиты, прибегают к покупке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), а после продают их инвесторам. Это нужно, чтобы покрыть сумму выданного займа, а не ждать долгие годы, пока заёмщик вернёт долг.

Это долговые ценные бумаги, которые обеспечиваются обязательствами по одному или нескольким ипотечным кредитам. Банк выплачивает проценты инвесторам из средств, полученных от заёмщиков.

Выпуск бумаг организован так, что надёжность кредитора не играет роли, и даже его банкротство не повлияет на инвестора. Этот процесс называется секьюритизацией.

Секьюритизация – одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки. Схема позволяет обеспечить неограниченное балансом банка ипотечное кредитование. Он отдаёт заёмщику свои деньги, продаёт инвестору ценную бумагу и получает свои деньги назад.

Процент дохода не фиксированный. Его устанавливают при каждом выпуске ценных бумаг. Размер утверждают решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Кстати, по закону проценты инвесторам должны выплачивать не реже чем раз в год.

Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

1. выдаёт ипотеку;
2. продаёт инвесторам облигации на сумму, равную размеру займов;
3. пускает полученные средства на другие кредиты;
4. проценты по облигациям выплачивает из тех денег, которые возвращает ему заёмщик.

Как видим, все остаются в выигрыше. Банк не вынужден ждать, пока заёмщик выплатит весь долг. Он сразу возвращает свои деньги и может пустить их на новые жилищные кредиты. Что, кстати, выгодно и заёмщикам, поскольку рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Инвестор также в плюсе. Он покупает облигации с минимальными рисками и получает гарантированный пассивный доход.

Однако в России такая схема популярностью не пользуется. Основные причины – нестабильность рынка недвижимости. Кроме того, ипотечные облигации в РФ стоят дороже, чем на Западе. Плюс ко всему в нашей стране довольно слабая законодательная база для развития рынка таких облигаций.

Доходность зависит от ставки, по которой банк выдаёт ипотеку. Если ставка на уровне 12-13%, то доходность по ИЦБ может достигать 6-8%. Она зависит от поведения заёмщика, взявшего жилищный кредит. Например, если он перекредитовался под более низкий процент или досрочно погасил заём, это снизит доход инвестора.

Ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах – самостоятельно или с помощью профильных организаций, например брокеров. Эмитентом ИЦБ выступает АО «ДОМ.РФ». Ранее компания называлась Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас АО «ДОМ.РФ» выпускает ИЦБ совместно с:

• Сбербанком;
• Райффайзенбанком;
• ВТБ.

Приобрести ипотечные ценные бумаги можно, в том числе, в инвестиционных приложениях этих банков. Для этого необходимо зарегистрироваться, открыть счёт и купить облигации после выпуска. Можно делать всё самостоятельно или приобрести инвестиционный пакет, в котором будут разные виды активов, в том числе и ИЦБ.

Как выглядит схема выпуска облигаций с участием ДОМ.РФ:

1. банк выдаёт кредиты с оформлением закладных;
2. пул закладных продается ипотечному агенту (у ДОМ.РФ их несколько);
3. ипотечный агент выпускает ИЦБ;
4. банк выкупает ИЦБ после размещения;
5. банк оставляет ИЦБ у себя на балансе или продаёт их инвесторам.

Актуальная информация об эмиссии ценных бумаг находится в разделе «Сделки секьюритизации». В таблице видно, что две крупные партии были выпущены в декабре 2018 года. Их стоимость 5,2 млрд руб. и 46 млрд руб., а срок погашения – 28.12.2044 и 28.06.2048 соответственно.

В разделе «Отчётность» публикуются отчёты для инвесторов. Для расчёта доходности воспользуйтесь калькулятором на портале калькулятор.дом.рф.

Сертификат – тоже ценная бумага, но в отличие от облигаций не эмиссионная. Ипотечный сертификат участия – именной документ, который удостоверяет права владельца на долю в объекте залога. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Суть в следующем: не у всех инвесторов есть возможность приобрести квартиру, чтобы позже выгодно её продать. Выход – покупка сертификата, а с ним – приобретение прав на долю в недвижимости.

Выдают такие сертификаты организации с лицензией на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Кроме того, такое право есть у банков.

Инвестор покупает сертификат и вкладывается в долю недвижимости. Недвижимость дорожает, а значит, растёт стоимость доли. Доходность по сертификатам составляет в среднем 11% в год. В итоге спустя некоторое время можно получить гораздо больше, чем было отдано за ИСУ.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием, как облигации, так и сертификаты, имеют самый высокий класс надёжности (инвестиционный рейтинг не ниже А). Риски минимальны. Такие бумаги можно покупать отдельно, а также разбавлять ими инвестиционные портфели, придавая им более устойчивый характер. Однако этот тип ценных бумаг в России пока не очень популярен.