Покупка элитной недвижимости: стоит ли вкладывать деньги и каковы риски
За 2020 год цены на элитную недвижимость в крупных городах подросли почти на 9-10%. Мы опросили экспертов и выяснили: стоит ли вкладывать деньги в квадратные метры для VIP-ов и каковы риски подобных инвестиций.
Что в России считается элитной недвижимостью?
Что только не считается. Законодательство не содержит точного определения, но риэлторы называют таковой квартиры и дома стоимостью не менее 600 тыс.-1 млн рублей за квадратный метр.
Это старые бабушкины квартиры рядом с Красной площадью, пентхаусы с дизайн-ремонтом в престижных жилых комплексах или загородные дома на Рублёвке. Не важно. Но обязателен доступ к инфраструктуре: ресторанам, гольф-клубам, дорогим магазинам, фитнес-центрам, а также большой метраж и престижное местоположение.
Прогноз о доходности на 2021 год
Цены на элитную недвижимость живут словно бы отдельно от основного рынка. В 2020 году средняя стоимость жилья выросла на 8-22%, а на элитный сегмент – 3-10%. Рост связан с ипотечным бумом и стремлением людей защитить сбережения от обесценивания.
Но льготная ипотека на «элиту» – не оформляется, а кредит на многомиллионную сумму не легко получить. «Элитная недвижимость чаще бывает переоценена. Изучение рынка и независимая оценка поможет уменьшить риск переплаты за элитный объект», – советует директор по России и СНГ швейцарской компании Andermatt Swiss Alps AG Феликс Гарифуллин.
В 2021 году эксперты прогнозируют умеренные темпы повышения цен на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса. В среднем можно рассчитывать, что цены на элитное жильё немного перегонят рост инфляции. Но при обесценивании рубля и сокращении предложения, возможен и прежний уровень доходности.
Индекс доходности вкладов Invalid date–Invalid date
- 3 месяца
- 6 месяцев
- 12 месяцев
Не нужно идти в офис банка — открывайте вклады онлайн, из личного кабинета на Финуслугах
Риски инвестирования
Эксперты советуют не торопиться с покупкой элитной недвижимости в виде строящихся апартаментов в силу их статуса нежилого помещения. У инвестора при банкротстве застройщика апартаментов могут возникнуть сложности с получением денег обратно, а рассчитывать на выплаты от ПАО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» они не вправе.
«Покупатель апартаментов может только войти в реестр кредиторов, т.е. претендовать на получение денежных средств обратно. Но лишь 3-5% из всех денежных требований кредиторов к банкротам конвертируется в денежную сумму, поэтому покупка апартаментов является громаднейшим риском для частных инвесторов», – считает основатель юридического центра, специализирующийся на защите прав участников долевого строительства, «Романов и Соколова» Сергей Романов.
Рискованно также :
- Оформлять для покупки квадратных метров договор переуступки прав требования по договору ДДУ. Это соглашение даёт возможность обойти защитные меры закона, связанные с использованием счетов эскроу, на которых блокируются средства дольщиков, а также уменьшить объём неустойки в случае просрочки строительства.
- Соглашаться на оформление переуступки, если ДДУ был оформлен по заниженной стоимости в целях экономии. Сумма прав требования по договору должна совпадать с ценой недвижимости.
- Покупать квартиры в домах, которые являются объектом культурного наследия. Подобные объекты имеют ограничения по видам разрешённого использования, например, исключительно в качестве музея. Может быть также запрещена перепланировка и другие изменения.
Опасны и вложения денег в объекты, которые хоть и выглядят как элитная недвижимость, но являются самовольной постройкой и подлежит сносу. Например, это дома, где-то на территории заповедника или на неузаконенном земельном участке либо иные строения, возведённые без разрешений и согласований.
«При покупке самовольной постройки инвестор теряет абсолютно всё: и вложения, и недвижимость. Наиболее яркий пример откровенного «развода» – это апартаменты, объявление о продаже которых можно найти даже на самом популярном сайте недвижимости. Их стоимость – не один десяток миллионов рублей. В описании продавец обещает развитую инфраструктуру, отличную транспортную доступность и паркинг на охраняемой территории. Но по решению суда они признаны самовольной постройкой и подлежат сносу», – рассказывает партнёр Бюро правовой безопасности «КРАСС-Практик» Светлана Сафонова.
Не забывайте также о том, что элитная недвижимость менее ликвидна, чем доступное по цене жильё в «5 минутах от метро». Для инвестирования лучше выбирать объекты, которые можно заложить банку или перепродать. Поэтому дорогостоящие загородные дома в отдалении от города могут оказаться не лучшим вариантом для вложения средств.
Как минимизировать риски
Покупка элитной недвижимости требует серьёзного отношения к вопросу оформления сделки. Необходимо проверить документы и репутацию застройщика, а также вычитать ДДУ. Если приобретаете вторичку, то проверьте делал ли прежний хозяин перепланировку, как часто квартира покупалась и продавалась в прошлом, кто в ней был зарегистрирован, нет ли споров о наследстве.
«Нужно выяснить не объявил ли собственник себя банкротом. В таком случае сделка будет признана недействительной, а чтобы вернуть переданные деньги, потребуется обратиться в суд. Кроме того, среди девелоперов, возводящих высокобюджетные новостройки, встречаются недобросовестные застройщики, так что нужно быть осторожным», – рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Если нет опыта в юридических вопросах, лучше попросить помощи у риэлторского агентства с хорошей репутацией, которое предлагает полное сопровождение сделки, включая проверку недвижимости и оформление договора.
При покупке первичной недвижимости предпочтение лучше отдать проверенному девелоперу с портфелем готовых проектов. Проверьте также по базе судебных решений, не было ли у него споров с дольщиками в связи с затягиванием сроков или некачественным строительством.
Эксперты также советуют не переводить деньги за рубеж, если недвижимость покупается в России. Переводы денежных средств должны быть с указанием цели (например, оплата ДДУ), чтобы можно было доказать проплату. Сумма указывается в рублях. Если предлагают подписать договор в России, а деньги перевести на зарубежный счёт, лучше не рисковать и поискать другого продавца.