Закладная на квартиру по ипотеке

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права кредитора-залогодержателя по договору ипотеки: на исполнение заёмщиком обязательств; залог на имущество.

Порядок составления, регистрации и осуществления определённых действий с этим документом регламентируется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Для чего необходима закладная, если есть кредитный договор, заключённый между банком (залогодержателем) и заёмщиком? Последний, как правило, одновременно является залогодателем, хотя им может быть и иное лицо. В государственный реестр прав в раздел по приобретённой на заёмные средства квартиры вносится запись об обременении в виде залога (ипотеки). Дело в том, что такая именная ценная бумага даёт возможность кредитору урегулировать различные ситуации, связанные с отклонением от планового исполнения кредитного договора. Так, например, банк, нуждаясь в деньгах, может передать (продать) свои права, вытекающие из кредитного договора, другой финансовой организации. Возможен и вариант распоряжения кредитором заложенной квартиры при возникновении проблем с платёжеспособности заёмщика.

Закладная на квартиру по ипотеке: как правильно оформить?

Требования по оформлению данного документа регламентируются законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Эта ценная бумага составляется как в процессе оформления сделок купли-продажи квартиры и ипотеки, так в любое время до полного погашения долга заёмщика перед банком.

После того, как право залога прекращается, кредитор делает в закладной запись об исполнении клиентом обязательств, и документ передаётся теперь уже бывшему залогодателю.

Документ составляется залогодержателем – банком, выдавшим ипотечный кредит клиенту для приобретения квартиры. В документе указываются:

  • реквизиты сторон (залогодателя, залогодержателя, заёмщика);
  • основания для залога, реквизиты кредитного договора;
  • сумма обязательств по ипотеке и условия погашения займа;
  • описание переданной в залог квартиры, включая оценку её стоимости.

Документ подписывается кредитором-залогодержателем и заёмщиком (если залогодатель - не заёмщик, то ставит свою подпись и он) и хранится у залогодержателя на протяжении всего времени, пока должником не будут выполнены обязательства перед кредитором или пока ценная бумага не будет пущена в оборот (переуступлена) другому лицу - новому кредитору-залогодержателю для того же заёмщика.

Как зарегистрировать закладную?

Владелец закладной может быть зарегистрирована в органе Росреестра. Эта процедура предусмотрена ст. 16 закона «Об ипотеке», при этом она не является обязательной для кредитора-залогодержателя. Тем не менее такая регистрация даёт последнему дополнительные возможности в части урегулирования отношений с залогодателем (заёмщиком) и распоряжения этой ценной бумагой.

Регистрацию владельца закладной можно провести как одновременно с регистрацией права заёмщика на вновь приобретённую квартиру и договора ипотеки, так и после неё, в зависимости от того, в какой момент была оформлена и представлена ценная бумага в регистрирующий орган.

Последний делает на документе запись, вносит сведения в реестр прав и возвращает владельцу.

Залогодержатель должен письменно уведомить должника о проведённой госрегистрации и предоставить выписку из реестра прав. В свою очередь должник обязан осуществлять исполнение своих обязательств (погашение кредита), не требуя каждый раз предъявления документа. Данная обязанность прекращается, если он получает уведомление об уступке прав по закладной. Такое уведомление предъявляется должнику прежним либо новым владельцем документа.

Варианты использования банком закладной

Кредитор – владелец закладной вправе:

  • частично переуступать свои права;
  • полностью переуступать (продавать) права;
  • осуществлять обмен правами.

Частичная переуступка прав практикуется в тех случаях, когда банку-залогодержателю необходимо привлечь некоторую сумму средств и предполагает продажу некоторой части задолженности другому банку. На время переуступки выплаты, которые производит заёмщик, поступают на счёт финансовой организации, частично выкупившей обязательства клиента. Это может продолжаться до окончания расчётов по кредиту или более короткое время. Для заёмщика в этой ситуации ничего не меняется, он по-прежнему вносит платежи по ипотечному кредиту на первоначально указанный счёт. Расчёт между банками происходит без участия заёмщика.

Полная переуступка (продажа) прав залога производится, как правило, также между банками. Для реализации этой процедуры исходному кредитору не требуется согласие залогодателя. Заёмщик лишь извещается об этом. Для него это означает, что реквизиты счета, на который необходимо производить выплаты по кредиту, будут изменены. При этом условия кредитного договора не меняются, поэтому проблем у заёмщика не возникнет.

Обмен правами залога предусматривает взаимную передачу залогового имущества. При необходимости одна из сторон сделки производит доплату. Заёмщик от участия в сделке также отстранён, при этом последствия для него аналогичны тем, которые характерны для полной переуступки.

Знаете ли Вы что

Самые активные кредитные заемщики — это люди в возрасте от 25 до 45 лет.

Оформить выгодный кредит для людей в возрасте от 18 до 75 лет

Что делать при утере закладной?

Утеря данного документа чаще всего связана с межбанковскими операциями. Обычно такой факт выявляется, когда заёмщик выполнил обязательства перед банком и требует снятия обременения (залога) с приобретённой квартиры. Банк обязан сообщить заёмщику об утрате документа, оформить его дубликат и произвести процедуру снятия обременения (залога) с квартиры.

Если банк не сообщает заёмщику об утере документа и оттягивает момент снятия залога, то в этом случае заёмщик должен:

  • письменно обратиться к руководству банка;
  • в случае отсутствия реакции со стороны кредитора обратиться в ЦБ РФ;
  • если это не помогло, то необходимо решать проблему в судебном порядке, причём не только относительно выдачи дубликата утерянного документа, но и снятия обременения.

Читайте также