Выгодно ли гасить ипотеку потребительским кредитом

По данным «Эквифакс», средний срок ипотеки для россиян — 16 лет и 3 месяца. Часто заемщики рефинансируют ипотеку: за первое полугодие 2021 года 20 крупнейших банков страны выдали на 25% больше таких кредитов, чем за первое полугодие 2020-го. Но рефинансирование — не единственное решение. Когда выгоднее гасить ипотеку потребительским кредитом?

Когда рефинансирование — не самый выгодный вариант?

  1. При аннуитетной схеме оплаты, когда большая часть процентов уже выплачена (об этом мы расскажем ниже).
  2. Если по условиям банка требуются значительные расходы на оформление рефинансирования ипотеки, а эти траты превышают возможную выгоду. Например, банк может попросить оплатить сбор документов, оценку предмета залога, оформление новой страховки, взять комиссию за выплату кредита, открытие счета, снижение процентной ставки, перевод денежных средств.
  3. Когда до конца выплат осталось менее полугода. Независимо от того, какая схема оплаты действует (аннуитетная или дифференцированная), к концу срока ипотеки основная часть процентов по ней уже выплачена — выгода может быть мизерной.
  4. Если разница между процентными ставками не превышает 2%. Здесь все индивидуально, но обычно в этом случае выгоду «съедают» расходы на рефинансирование. К тому же нужно посмотреть, какую сумму заемщик уже выплатил в качестве процентов, а какая осталась.

Иногда и сам банк может отказать в рефинансировании. Например, если нужно пересмотреть ставку по ипотеке на жилье в строящемся доме (банк хочет сократить свои риски, так как готового жилья в качестве залога у него нет), у клиента проблемы с кредитной историей (были просрочки по выплатам) или снизился доход и т. д. Рефинансирование не подойдет и тем, кто хочет снять обременение с квартиры.

Кроме рефинансирования есть потребительский кредит, который берут, чтобы закрыть ипотеку, а дальше уже выплачивать его. Разберемся, выгодно ли брать такой кредит и какие нюансы стоит учесть.

Потребительские кредиты с самыми низкими процентными ставками

Информация актуальна по состоянию на 25.06.2021.

Тем, кто брал займы на жилье в 2020 и 2021 году, потребительские кредиты не помогут сократить выплаты, так как средняя ставка по ипотеке заметно снизилась за последнее время. Ее минимум составил 5,79% против средней ставки по кредитам в размере 10,1% на апрель 2021 года. И хоть ставка по ипотеке снова начала расти (изменения можно отследить по ссылке), о выгоде потребительского кредита речи пока все равно нет.

Так что информация ниже будет более актуальна для тех, кто купил жилье в 2019 году и раньше: тогда ставка была значительно выше. Например, по данным ЦБ России, в декабре 2017 года самой низкой была ставка в 9,79%, а в декабре 2016-го — 11,54%.

Рассмотрим на примере пяти банков условия кредитов, которыми можно закрыть ипотеку.

Газпромбанк

В банке можно взять потребительский кредит на сумму от 100 тыс. до 5 млн руб. по ставке от 5 до 8,9% и на срок от 13 месяцев до 7 лет. Ставка зависит от суммы (чем больше клиент берет, тем меньше ставка), срока (та же зависимость) и от того, на какую карту клиент получает заработную плату. Важное условие: придется оформить страховку жизни и здоровья (можно сделать это в сторонней организации, а не в самом банке), ее стоимость зависит от срока кредита, ставки и других условий в зависимости от того, где она оформляется.

таблица скроллится вправо

ВТБ

Банк выдает потребительские кредиты на срок от 1 года до 7 лет, на сумму от 50 тыс. до 5 млн руб. и по ставке от 5,4 до 17,9%. Минимальная ставка опять же доступна только зарплатным клиентам банка и только при оформлении договора страхования жизни и здоровья. Размер страховки зависит от того, где она оформляется, на какой срок и под какой процент берется кредит.

таблица скроллится вправо

Банк лоялен к неработающим пенсионерам и готов выдать им кредит на сумму от 50 тыс. до 800 тыс. руб. под 6,9%.

Пример: Виктор Васильевич взял ипотеку для сына 5 лет назад по ставке 15%. Год назад он вышел на пенсию. Сейчас ему осталось заплатить 500 тыс. руб. Виктор Васильевич берет кредит в ВТБ под 6,9% и оформляет страхование жизни за 14 827 руб. Таким образом он экономит около 29 тыс. руб.

Тинькофф

Банк предоставляет кредиты на сумму от 50 тыс. до 15 млн руб. на срок от года до 15 лет. Конкретной ставки «Тинькофф» не называет и лишь говорит, что она составляет от 5,9%, а все остальное рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Но в целом можно выделить три варианта ставки:

  • от 5,9% доступны суммы до 15 млн руб. на срок до 15 лет: такие суммы и ставки банк предоставляет тем, кто готов заложить квартиру — то есть это что-то вроде ипотеки с той лишь разницей, что жилье остается в собственности заемщика, а не банка
  • от 7,9% на срок до 5 лет можно взять до 3 млн руб.: в качестве залога подойдет автомобиль, он также останется у владельца
  • от 8,9% можно взять максимум 2 млн руб. на срок до 3 лет при условии, что залога нет вообще

Получить ставку поменьше можно не только благодаря залогу, но и за участие в программе страховой защиты заемщиков банка.

Московский кредитный банк

Банк предлагает разные ставки для разных клиентов, но, конечно, самые выгодные условия опять же получают зарплатные клиенты:

  • от 6 до 16,1% — зарплатные клиенты
  • от 6,5% — пенсионеры
  • от 7% — сотрудники компаний-партнеров банка
  • от 7,9 до 20,9% — остальные клиенты, включая госслужащих

Минимальную ставку в каждой категории могут получить лишь те, кто оформил договор страхования и у кого нет проблем с кредитной историей (просрочек по другим кредитам).

Срок кредита — от 6 месяцев до 15 лет, сумма — от 50 тыс. до 5 млн руб., но все зависит от того, в какую категорию попадает клиент.

Банк «Открытие»

Банк делает два наиболее релевантных предложения:

  • выдает кредиты на любые цели по ставке от 5,5 до 13,7% (при наличии страховки) или от 14,9 до 21,1% (при отсутствии страховки) на срок 24, 36, 48 или 60 месяцев на сумму от 50 тыс. до 5 млн руб. обычным клиентам
  • выдает кредиты на любые цели по ставке от 5,5 до 13,7% (при наличии страховки) или от 14,9 до 16,9% (при отсутствии страховки) на срок 24, 36, 48 или 60 месяцев на сумму от 50 тыс. до 5 млн руб. зарплатным клиентам

Все актуальные тарифы и условия банк прописал на своем сайте.

Подводные камни: как избежать высоких процентов

Чтобы получить кредит по минимальной ставке, нужно оформить страховку или быть зарплатным клиентом банка. А лучше и то и другое.

Сколько стоит страховка?

В «Газпромбанке» при отказе от личного страхования действует надбавка 6–7% (например, не 5, а 11–12%), в зависимости от категории клиента. Стоимость страховки на 7 лет — 575 675 руб., при этом сумма выплачивается сразу, и на нее, как и на основной кредит, начисляются проценты. Важно учесть эту сумму при подсчете выгоды.

В ВТБ страховка стоит дешевле: за 7 лет придется заплатить 252 505 руб., но это тоже немало.

В «Тинькофф» без страховки процентная ставка составит от 11,4 до 30,0% годовых, и погашать ипотеку кредитом вряд ли будет выгодно.

Пример: Анна взяла ипотеку под 10% на 10 лет, ей осталось выплатить 3 млн руб. в течение 7 лет. Она узнала, что может взять кредит в «Газпромбанке» под 6,9% на 7 лет. Женщина думает, что сможет сэкономить больше полумиллиона рублей, но не учитывает, что за страхование жизни ей придется отдать 575 675 руб., а проценты будут начисляться на сумму кредита (3 млн руб.) вместе со стоимостью страховки (575 675 руб.).

По условиям большинства банков страхование можно оформить в других компаниях. В этом случае можно самому выбирать наиболее выгодные предложения.

Точные условия по всем программам определяются индивидуально после подачи заявки.

Что делать, чтобы избежать высоких процентов:

  • Внимательно читать договор, особенно сноски и пункты под звездочкой. Лучше проконсультироваться с юристом, имеющим опыт работы с кредитами.
  • Узнать, есть ли у банка, на карту которого приходит зарплата, особые условия для зарплатных клиентов.
  • Узнать, сколько стоит страховка и какой будет процент, если обойтись без нее. Просчитать, будет ли выгоден потребительский кредит при таких расходах.
  • Уточнить, можно ли оформить страховку в сторонней организации — часто это более выгодный вариант.
  • Узнать, будут ли начисляться проценты на стоимость страховки.
  • Тщательно анализировать предложения банков, уточнить, есть ли подводные камни.
  • Например, «Почта Банк» предлагает взять кредит по ставке от 3,9%, но мелким шрифтом помечает, что она будет действовать только на пятый год. А до этого действует ставка 15,9% годовых. То есть средняя ставка за весь срок кредита, который дают максимум на 5 лет, составит от 8,3% и выше.
  • Проверить наличие и возможность получения необходимых документов. Чаще всего для оформления заявки зарплатным клиентам нужен только паспорт и СНИЛС. Всем остальным могут понадобиться документы для подтверждения дохода и занятости. Также банк может запросить оригинал трудовой книжки и сведения о трудовой деятельности. Конкретный пакет документов нужно уточнять в самом банке.

Вопросы по оформлению

Дают ли банки кредит, чтобы закрыть ипотеку, или есть какие-то ограничения и условия?

Взять потребительский кредит для погашения долга по ипотеке можно, но не всегда по выгодной ставке. Вероятность получить деньги будет выше, если выросли доходы или большая часть ипотеки уже выплачена.

Какую цель кредита указать?

Нужно честно указать цель — это даже увеличит вероятность одобрения. Дело в том, что при рассмотрении заявки на потребительский кредит банк отправит запрос в бюро кредитных историй и узнает об ипотеке. Если в финансовой организации будут думать, что пользователь хочет взять новый кредит дополнительно к действующему, вероятность отказа увеличится, особенно если ежемесячные выплаты по ипотеке уже составляют более 40% от дохода пользователя.

Пример: Игоря уволили с работы, где он получал 70 тыс. руб. На новой работе он зарабатывает 25 тыс. руб. Каждый месяц Игорь отдает ежемесячный платеж в размере 10 тыс. руб. и хочет взять потребительский кредит, чтобы быстрее закрыть ипотеку. Он собрался продавать квартиру — ему кажется это выгодным решением с учетом роста цен на недвижимость. При оформлении заявки мужчина скрывает реальную цель займа. Банк понимает, что ипотеку вместе с кредитом Игорь не потянет, и отказывает ему.

Единственный момент: желательно указать причины, по которым нет возможности воспользоваться программами рефинансирования. Например, написать, что нужно снять обременение для продажи квартиры и покупки жилья большей площади.

Попадает ли квартира в залог при оформлении кредита?

Чаще всего потребительские кредиты дают без залога, хотя бывают и исключения (например, кредит в «Тинькофф» на сумму до 15 млн руб. и по ставке от 5,9%). Если залог нужен, квартира остается в собственности клиента, в отличие от ситуации с ипотекой, когда банк может забрать даже единственное жилье, если клиент сильно задолжал ему.

Как застраховать жилье, когда квартира уже не в ипотеке?

Страховать квартиру не обязательно — пользователь может сделать это по своему желанию в страховой компании.

Можно ли вернуть деньги за страховку при досрочном погашении ипотеки? Например, если оплатили страховку на год и через два месяца погасили ипотеку

Такую возможность предоставляют не все банки, поэтому нужно найти это условие в действующем договоре ипотечного страхования.

Может ли банк сам заняться документацией — например, перечислить деньги на счет банка, где оформлена ипотека?

В обязанности банка подобные услуги не входят, но можно попробовать решить этот вопрос в финансовой организации индивидуально.

Можно ли взять кредит в том банке, где оформлена ипотека, или лучше в другом?

На этот вопрос сложно ответить однозначно.

С одной стороны, у клиента, который взял ипотеку в определенном банке и хочет взять кредит в нем же, есть свои преимущества. Финансовая организация уже знакома с репутацией пользователя, его платежной дисциплиной, ответственностью, может учесть хорошую кредитную историю.

С другой — банки не очень любят попытки на них сэкономить, поэтому могут предложить кредит на менее выгодных для клиента условиях.

Так что здесь все субъективно — стоит уточнить информацию непосредственно перед оформлением запроса на кредит в конкретном банке.

Можно ли получить кредит на дебетовую карту?

Да, такую возможность предоставляют многие банки. Например, «Тинькофф» переводит деньги на карту в течение дня после активации кредита. По запросу карту могут доставить в любое место вместе с документами.

Если в городе нет отделения нужного банка, придется заранее уточнить, можно ли оформить кредит на дебетовую карту без личного визита.

Расчет на конкретном примере

Посчитаем, выгодно ли гасить ипотеку потребительским кредитом.

Пример № 1

Андрей берет ипотечный кредит от «СберБанка» по программе «Ипотека от 7,7%* на готовые квартиры». Звездочка в названии подразумевает, что процент может быть выше указанного. Например, он актуален только для молодых семей, а для остальных минимальная ставка составляет 8,1%. В числе других возможных надбавок:

  • +0,3% — при отказе от «Сервиса электронной регистрации»
  • +0,3% — при покупке квартиры, выбранной не на Domclick.ru, либо квартиры, не участвующей в акции «Скидка 0,3% на Domclick.ru»
  • +0,4% — при первоначальном взносе до 20%
  • +0,5% или +0,8% — если клиент не получает зарплату в банке или не предоставил подтверждение дохода и занятости
  • +1% — при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика

Андрей смог внести большой первоначальный взнос и предоставил подтверждение дохода и занятости, но зарплату получает на карту стороннего банка, поэтому ставка для него составила 10,2% (8,1 + 0,3 + 0,3 + 0,5 + 1).

Стоимость квартиры — 3 млн руб., срок ипотеки — 7 лет. 1,5 млн руб. Андрей внес в качестве первоначального взноса, осталось еще столько же.

У Андрея есть зарплатная карта банка «ФК Открытие», и он недавно узнал, что может получить там кредит под 5% годовых на 5 лет. Правда, придется оплатить страховку жизни, но «ФК Открытие» разрешает делать это в сторонней компании по выгодным тарифам. Плюс при желании нужно будет заново за свой счет застраховать ипотечное жилье, но в целом выгода очевидна.

Пример № 2

Михаил взял ипотеку в кризис 6 лет назад под 17% годовых на 3,5 млн руб. Осталось выплатить около миллиона рублей. Михаил берет кредит в ВТБ под 6,9% на 2 года. Кажется, что даже с учетом платы за страховку жизни переплата будет меньше. Но здесь все зависит от того, какой график платежей был у Михаила. Банки используют две схемы:

  1. Аннуитетная. Размер взноса не меняется в течение всего срока, но в самом начале значительная часть этого взноса уходит на выплату процентов, а основной долг уменьшается медленно. При этой схеме банк получает проценты в первую очередь — так он страхует себя от потери прибыли, если клиент выплачивает ипотеку быстро. Выгода от досрочного погашения в данном случае зависит от оставшегося срока ипотеки: чем меньше лет осталось платить, тем она меньше.
  2. Дифференцированная. Сумма взносов уменьшается со временем: основной долг гасится равными частями, а проценты начисляются на фиксированную сумму. При такой схеме досрочное погашение выгоднее, особенно если речь идет о больших суммах и длительных сроках ипотеки.

Есть ли штрафы при досрочном погашении ипотеки

В кредитных договорах прописана возможность досрочного погашения долга: с 2011 года банки должны предоставлять ее пользователям, не требуя взамен дополнительных платежей и комиссий — об этом говорится и в статьях 809 и 810 ГК РФ, и в статье 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Если в договоре нет этой строки, заемщик все равно может выплатить долг раньше определенного срока, но должен уведомить банк о своем решении за 30 дней до погашения.

Если банк начислил штраф, заемщику стоит оспорить решение финансовой организации в суде, сославшись на указанные выше законы. По письменному заявлению штраф должны отменить. Эксперты рекомендуют запросить у банка обоснование своих действий в письменном виде: с таким документом на руках проще защищать свои права.

После погашения долга необходимо запросить у банка официальный документ (уведомление или письмо на фирменном бланке с подписью и печатью), подтверждающий, что заемщик больше ничего не должен финансовой организации.

Выводы

  1. Потребительский кредит для погашения ипотечного долга может быть выгоден, когда есть зарплатная карта конкретного банка.
  2. Размер потребительского кредита обычно меньше, чем ипотеки, поэтому предложения банков ограничены.
  3. Для получения кредита по минимальной процентной ставке нужно оформлять договор страхования, что не всегда выгодно. Стоит заранее узнать в банке стоимость страховки и уточнить возможность сделать ее в сторонней организации.
  4. При погашении ипотеки квартира перейдет в собственность клиента, а это большой плюс. Если это единственное жилье заемщика, его не заберут, даже если будет долг по кредиту.
  5. Потребительский кредит — решение для тех, кому нужно снять обременение с жилья.
  6. Перед оформлением кредита лучше посчитать, какой будет переплата по новому кредиту, и сравнить ее с переплатой по ипотеке. Первую сумму можно уточнить с помощью онлайн-калькулятора на сайте банка, в котором будет оформляться кредит, а вторую можно запросить в банке, где оформлена ипотека. Затем нужно уточнить, во сколько встанет оформление нового займа, и только после этого можно принимать решение и брать (или не брать) потребительский кредит.
  7. При досрочной выплате ипотеки теряется возможность получать налоговые вычеты с процентов по ипотеке, если получена еще не вся сумма.
  8. В отдельных случаях при досрочном погашении можно вернуть часть суммы за страховку квартиры.

Выгода от потребительского кредита для закрытия ипотеки зависит от множества факторов: условий программ, сроков, оставшейся суммы, графика платежей. Каждый конкретный случай нужно рассматривать индивидуально. Главное — внимательно читать условия договоров, тщательно просчитывать все издержки и потенциальную выгоду.