Дельные советы 4 февраля, 2021

Счёт эскроу и аккредитив: что выгодней?

Самые удобные варианты расчётов при покупке квартиры — аккредитив и счёт эскроу. Разбираемся, какой вариант обходится дешевле.

Особенности форм расчётов

Счёт эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идёт об одном и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчётов с эскроу:

  1. Покупатель недвижимости кладёт деньги на счёт эскроу.
  2. Происходит сделка купли-продажи и передача документов на регистрацию в Росреестр.
  3. После получения выписки из ЕГРН, а также подписания акта приёма-передачи, продавец приходит в банк с документами и отдаёт их на проверку.
  4. Убедившись в том, что сделка завершена, банк выдаёт продавцу деньги со счёта эскроу или переводит по реквизитам.

Счёт эскроу – трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив аккредитив может быть отозван, как покупателем, так и самим банком», – отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчётов с аккредитивом:

  1. Покупатель и продавец квартиры заключают договор о том, что они будут производить расчёты по аккредитиву.
  2. Покупатель приходит в банк и подаёт заявление на оформление аккредитива, а также депонирует деньги.
  3. Банк открывает аккредитив и передаёт его продавцу: по сути заполняет бланк с номером, где указывается вид аккредитива (безотзывной), условие оплаты и подтверждается факт, что деньги внесены.
  4. После регистрации сделки в Росреестре, продавец передаёт документы, подтверждающие сделку, в банк вместе с бланком аккредитива.
  5. Если всё в порядке, банк переводит деньги на его счёт (исполняет аккредитив).

При выборе эскроу ответственность за проведение расчётов лежит на банке. При аккредитиве, финансовое учреждение выступает только как посредник и гарант передачи денег от покупателя продавцу.

«Рисков при таких расчётах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки, либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», – считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

Достоинства эскроу:

  • по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
  • в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
  • средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
  • счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
  • счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
  • способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

Достоинства аккредитива:

  • можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
  • быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
  • дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
  • открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости  Александр Кисилёв.

Расходы

Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:

  • по ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу);
  • при покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3-5 тыс. рублей.

Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу

БанкТариф на открытие счётаПриём, проверка и передача документов
Сберпо ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,7% годовых
по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,2% от суммы платежа,
min 5 тыс. руб.
Россельхозбанк
3 тыс. рублей
ВТБ
по ДДУ бесплатно
Газпромбанк
Санкт-Петербург

Во что обходятся аккредитивы:

  • бесплатных вариантов расчётов по ДДУ – не бывает;
  • затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых, при выполнении определённых требований банка, но максимальные суммы не превышают 9 тыс. рублей (в среднем от 1-3,5 тыс. рублей).

Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.

Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.

Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью

БанкРазмер комиссии банка за открытие аккредитива
Размер комиссии за обслуживание аккредитива (извещение, исполнение и пр.)
Сберв среднем от 1,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за одну операцию (0,2% от суммы сделки)
бесплатно
Открытиеот 1 тыс. руб., 0,15% от суммы
бесплатно
ВТБ9 тыс. руб.
бесплатно
Газпромбанк1,5 тыс. руб.
1,5 тыс. руб.
Райффайзенбанкпри сумме аккредитива до 1 млн – бесплатно, всё что выше – 2-3,5 тыс. руб.
бесплатно
Уралсиббесплатно, если недвижимость покупается в рамках ипотеки банка – 990 руб.
бесплатно

Резюме

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придётся раскошелиться минимум на 1-9 тыс. рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определённых условий.

Варианты расчётов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.