Россияне отказываются от рефинансирования ипотеки?

В 2018 году объём новой ипотеки на погашение действующей составил 519 млрд руб. В 2019 году показатель сократился на треть – до 351 млрд руб. Такую статистику обнародовало Объединённое кредитное бюро. Причиной спада назвали то, что в 2018 году ЦБ повысил ключевую ставку. Объём рефинансирования снижался не на протяжении всего года – ближе к концу 2019-го рынок оживился.

Комментирует ведущий аналитик QBF Олег Богданов: «Снижение объёмов рефинансирования ипотеки объясняется несколькими причинами. Во-первых, привлекательность процедуры зависит от динамики ипотечных ставок. На протяжении 2018 года ставки снижались, и только к концу года начали расти. В 2019 году ситуация была обратной: в первом полугодии ставки увеличивались, а осенью начали стремительное снижение.

Во-вторых, сокращение обращений по вопросам перекредитования связано с рыночным эффектом: граждане не спешат покупать активы, стоимость которых стремительно падает. Россияне видят тренд на снижение ключевой ставки Центробанка: напомню, с июня 2019 года она уменьшалась 6 раз. Представители регулятора намекают, что основной показатель развития финансового рынка на фоне рекордного замедления темпов инфляции может быть снижен вновь. Не исключено, что к концу 2020 года он опустится ниже 5%. Ставка ипотечных займов уменьшается вслед за ключевой ставкой, соответственно, можно ожидать ещё более значительного улучшения условий кредитования. Россияне это понимают, поэтому не спешат с рефинансированием ипотеки.

Наконец, часть клиентов не имеют возможности оформить новый кредит на выгодных условиях. Я имею в виду заёмщиков, которые воспользовались рефинансированием в 2018 году, а также граждан, погасивших более половины долга (делать рефинансирование на завершающем этапе кредитования, когда основная часть процентов выплачена, бессмысленно)».

В феврале Центробанк снова снизил ключевую ставку. На этом фоне ставки по ипотеке уже опустились ниже исторического уровня в 9%. Поэтому рефинансирование в ближайшее время будет набирать обороты.

Комментирует генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова: «Текущий рынок благоприятен для тех, кто хочет сделать условия выплаты ипотеки более приемлемыми. Начиная с середины 2019 года происходит постепенное снижение ключевой ставки, которая является определяющей для банков. Власти отмечают, что ипотечные ставки в ближайшее время должны составить не более 7-8%, что вполне возможно, учитывая динамику за последнее время. Уже сейчас вполне можно оформить ипотеку под 8,5%. При этом минимальные ставки еще ниже. Например, ПСБ готов выдать заёмные средства под 7,5%, если сумма кредита большая. Условия по рефинансированию также становятся более интересными для потребителей».

По оценкам экспертов, в 2020 году рефинансированием всерьёз заинтересуются заёмщики, которые взяли ипотеку в 2017-2018 годах под 11%. Однако будут и те, кто продолжит ждать дальнейших изменений на рынке жилищного кредитования.

«Ситуация с обещаниями дальнейшего снижения ставок способствует выжидательным настроениям среди части заёмщиков, в том числе по рефинансированию. Такие клиенты не хотят несколько раз перекредитовываться, а ждут условий, когда можно будет взять новую ипотеку под самый низкий процент. Кроме того, не спешат пользоваться рефинансированием заёмщики, получившие ипотеку под приемлемый процент. Например, под 9,5-10%. Как только предельное значение ключевой ставки будет достигнуто, они воспользуются предложением», – говорит Наталия Кузнецова.

Если вы в числе тех, кто пока не решился на рефинансирование, возможно, стоит немного подождать. Через несколько месяцев оформление новой ссуды на погашение жилищного займа может стать проще.

«Представители власти заявляют о необходимости повысить доступность ипотечных кредитов. 13 февраля премьер-министр Михаил Мишустин озвучил цель – усовершенствовать порядок рефинансирования выданных кредитов. Глава правительства обратил внимание на то, что многие заёмщики не знают о праве на рефинансирование, и дал поручение вице-премьеру Дмитрию Чернышенко проработать пути решения проблемы», – рассказывает Олег Богданов.

На перекредитование имеет смысл идти, только если это выгодно заёмщику.

«Интерес заёмщиков к программам рефинансирования напрямую связан с колебаниями ипотечных ставок. Предложение актуально, если новый кредит предоставляется на более выгодных условиях, чем прежний. Если речь идёт о небольших суммах, то желаемое снижение ставки должно составлять не менее 2%. Если у заёмщика крупный кредит, больше чем на 5 млн руб., то в таком случае и со ставкой ниже на 0,7% можно решиться на рефинансирование. Однако и на рынке должны сложиться соответствующие условия. Если снижается ключевая ставка, то банки корректируют условия по программам, предлагая более выгодные условия заёмщикам, в том числе по рефинансированию», – рассказывает Наталия Кузнецова.

Программы рефинансирования встречаются не в каждом банке. Перекредитованием не занимаются в МКБ, Совкомбанке, Ситибанке, Тинькофф, Почта банке и Русском стандарте. Среди тех, кто выдаёт новую ипотеку на погашение старой, можно увидеть ставки 8-9% (средняя минимальная ставка на рынке составляет 8,6%). Но есть и более выгодные предложения.

Юникредит Банк даёт заёмщикам возможность погасить новым кредитом до 4-х предыдущих: ипотеку, автокредит, потребительский кредит, кредитную карту, и даже получить дополнительную сумму на текущие расходы. Срок кредита: от 1 до 30 лет. Максимальный размер займа не больше 80% от стоимости квартиры или апартаментов и 50% от стоимости жилого дома. В кредит дают до 12 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и до 6 млн руб. в регионах. Ставка рефинансирования – 8,9%.

ПСБ по программе рефинансирования выдаёт от 1 млн руб. до 15 млн руб. Срок кредита: от 3 до 25 лет, процентная ставка – 8%. К этой ставке добавят 3% при отсутствии комплексного страхования.

Ак Барс рефинансирует ипотеку по ставке от 8,25% годовых. Срок кредитования: от 1 года до 25 лет, минимальная сумма – 500 тыс. руб., максимальная определяется по оценке платежеспособности заёмщика.

Газпромбанк по программе рефинансирования выдаёт ипотеку по ставкам начиная с 8,4%, максимальная сумма – 45 млн руб. Кредит выдают на срок до 30 лет.

В Райффайзенбанке ставки начинаются с 8,39%. Такая ставка применяется при сумме кредита выше 3 млн руб. Ставка 8,99% применяется при сумме кредита до 3 млн руб. и распространяется на зарплатных и премиальных клиентов. Ставка 9,29% действует в иных случаях. Срок ипотеки: от 1 года до 30 лет. Минимальная сумма жилищного займа – 800 тыс. руб. для Москвы и Московской области и 500 тыс. руб. для остальных регионов, максимальная – 26 млн руб.

В банке Возрождение ставка зависит от суммы. Если заёмщик берёт новую ипотеку до 3 млн руб., ставка составит 8,65%, от 3 млн до 5 млн – 8,45%, от 5 млн – 8,25%. Минимальная сумма кредита – 500 тыс. руб., максимальная – 60 млн руб. Срок кредитования: 3-30 лет, с шагом в 1 месяц. В одном договоре допускается 4 созаёмщика.

Не каждую ипотеку дадут рефинансировать. Банки устанавливают ограничения. В частности, с момента заключения ипотечного договора должен пройти определённый срок. В Юникредит Банке это 6 месяцев.

Часто банки предъявляют требование об отсутствии просрочек. Например, Газпромбанк согласен рефинансировать ипотеку, если заёмщик допустил не более 2-х просроченных платежей сроком до 29 дней.

При перекредитовании банк снова проверит кредитную историю. Если заёмщик успел испортить КИ за время выплаты первой ипотеки, в рефинансировании откажут. Некоторые банки запрещают менять состав заёмщиков. В условиях рефинансирования Юникредит Банка говорится, что клиент должен выступать в качестве заёмщика по новому ипотечному договору. ПСБ же разрешает изменить сторону договора.

Иногда в условиях рефинансирования встречаются ограничения для ИП. Не каждый банк готов принять предпринимателя в качестве заёмщика. Например, ИП не дадут рефинансировать ипотеку в ПСБ. В Ак Барс банке, напротив, такого ограничения нет. Правда, ставка для ИП больше на 0,5%.

Помните, что требования к недвижимости, на которую оформлена ипотека, у нового банка могут отличаться. К примеру, у Райффайзенбанка требования такие:

• квартира должна иметь отдельную кухню или кухню-столовую и санузел, электрическую, паровую или газовую систему отопления, сантехническое оборудование, включая унитаз, раковину и т.д.;
• многоквартирный дом должен быть построен не раньше 2000 года, не менее 3 этажей (требования к году постройки меняются в зависимости от региона);
• дом не должен находиться в аварийном состоянии.