Почему могут отказать в страховании ипотеки и что делать, если банк не принимает страховку?

По закону «Об ипотеке» единственный обязательный вид страхования при оформлении кредита на жилье — это страхование заложенной недвижимости. Такой полис покрывает риски повреждения несущих конструкций помещения: стен, потолка, окон, входной двери. Повреждения подразумевают ущерб, при котором дальнейшее использование жилья невозможно или требуется очень дорогой ремонт. Право получить страховую выплату по такому полису имеет банк, выдавший ипотеку, в счет долга клиента. Если же эта сумма превысит размер обязательств, то остаток получит заемщик.

Помимо страхования недвижимости, российские банки обычно настаивают на страховании жизни и здоровья ипотечника. Наличие этого полиса гарантирует, что в случае смерти или потери трудоспособности заемщика из-за болезни остаток долга будет выплачен за счет страховщика, а не членов семьи заемщика. Несмотря на то, что этот вид страхования по закону добровольный, банки имеют право изменить условия ипотеки в случае отказа от покупки полиса.

Еще один вид страхования, который банки могут предложить ипотечникам, – титульное страхование. Оно актуально только при покупке жилья на вторичном рынке, так как титул защищает от признания сделки недействительной. Такое решение может принять суд, если вдруг обнаружатся новые собственники или наследники на купленную недвижимость, не выявленные риелтором до сделки. Как правило, титульное страхование не требуют после трех лет владения недвижимостью.

При первоначальном взносе по ипотеке от 10% банки также иногда могут порекомендовать оформить страхование ответственности заемщика за невозврат кредита. Если клиент не сможет выплачивать долг, банк продаст залоговую недвижимость. Страховка нужна на случай, если полученная сумма от продажи жилья не покроет сумму долга заемщика.

От добровольных видов страхования ипотечного жилья можно отказаться, однако тогда банк может уменьшить сумму кредита или поднять ставку по ипотеке. В среднем увеличение составляет от 0,5 до 4%, так как банки закладывают дополнительные риски в договор. Как правило, покупка дополнительных страховок выгоднее, чем отказ от них с последующим повышением ставки. Однако по мере выплаты долга эта разница может снижаться и совсем исчезнуть из-за уменьшения суммы задолженности и размера платы за кредит.

Обычно банки предлагают клиентам оформить комплексную страховку от страховщика-партнера, а не покупать полисы по отдельности.

В первую очередь на стоимость влияет сумма долга по ипотеке. Чем она выше, тем дороже будет страховка. Так как она оформляется каждый год, то по мере снижения остатка будет снижаться и стоимость страховки. Также при страховании недвижимости страховщик учитывает тип жилья, его конструктивные особенности, место расположения. Чем жилье безопаснее с точки зрения возникновения рисков (пожар, затопление, обрушение конструкций), тем ниже будет цена полиса, и наоборот.

При покупке полиса страхования жизни и здоровья на страховой тариф влияют возраст и пол заемщика. Для женщин, к примеру, страховка обойдется дешевле, так как их средняя продолжительность жизни выше, чем у мужчин, и риск неуплаты долга сокращается.

Для сравнения: в ВСК полис страхования квартиры по риску недвижимость + жизнь и здоровье с суммой долга по ипотеке 5 млн рублей в «Сбербанке» для женщины 32 лет будет стоить 11 700 рублей, а для мужчины — 14 850 рублей (по данным открытых источников на 1 июля 2022 года).

Купить полис страхования ипотечной недвижимости можно как воспользовавшись предложением от своего банка, так и самостоятельно — на сайте выбранного страховщика или маркетплейсе. Во втором случае следует свериться со списком аккредитованных страховщиков, который есть на сайте каждого банка. Такие компании прошли процедуру проверки и соответствуют условиям кредитной организации. Лучше выбрать одну из них.

Банк, проводя аккредитацию страховой компании, оценивает ее финансовое состояние, динамику развития, сбалансированность портфеля, филиальную сеть, набор рисков и условия урегулирования страховых случаев. Все эти критерии позволяют определить, насколько надежна компания и насколько комфортно будет с ней взаимодействовать как банку, так и клиенту банка.

Если все же вы хотите купить полис в неаккредитованной компании, то нужно попросить о ее согласовании в индивидуальном порядке — фактически попросить банк провести аккредитацию. Как показывает практика — это достаточно сложный и небыстрый процесс. Поэтому, если разница в цене незначительна, лучше страховаться в аккредитованных компаниях.

Страховщики готовы продать на стандартных условиях (без предоставления дополнительных документов на помещение и выезда оценщика на место), только если жилье подходит под установленные компанией критерии, которые прописаны в условиях. У разных страховщиков они могут незначительно отличаться.

В целом критерии у страховщиков схожи:

• Помещение расположено в многоквартирном доме трех и более этажей, построенном позднее 1960 года;
• Конструктивные элементы не являются деревянными;
• Дом не признан аварийным, подлежащим отселению или находящимся в зоне стихийного бедствия;
• На объекте недвижимости отсутствуют перепланировки или переоборудования, произведенные без разрешения, а также камины, печи, сауны или бани.

Для страхования жилья, которое не подходит под критерии, придется обращаться в компанию в частном порядке. Решение по нему будет приниматься на основе оценки специалистов компании. Это не значит, что вам откажут в покупке полиса, но могут попросить внести какие-то изменения (например, чтобы перепланировка квартиры соответствовала документам БТИ) или предложат более высокий страховой тариф. В целом, если вы покупаете квартиру в добротном доме, построенном в середине прошлого века или даже раньше, страхование не вызовет проблем.

Страховщики при оценке рисков недвижимости, передаваемой в залог банку, смотрят не только на общее состояние помещения (год постройки, является ветхим или нет), но и оценивают технические характеристики объекта (материал стен, перегородок, опор, межэтажных перекрытий), наличие существенных перепланировок, функциональное назначение помещений, принимаемых на страхование. Решение о том, брать объект на страхование или нет, принимается исходя из оценки всех факторов.

Сложности могут возникнуть, если у вас:

• Ветхое или аварийное жилье с деревянными перекрытиями, дом подлежит сносу;
• Имеются незаконные перепланировки;
• В доме есть печь, камин или сауна;
• Помещение находится в зоне частых стихийных бедствий.

К примеру, застраховать (имущество + титул) монолитную квартиру 2020 года постройки в Москве стоимостью 15 млн рублей, взятой в ипотеку в «Сбербанке» (первоначальный взнос 2 млн рублей), можно с тарифом 0,1% от суммы долга, сообщили в «Абсолют Страховании». Это 13 000 рублей.

Если же в ипотеку на аналогичных условиях оформляется квартира 1958 года постройки, имеющая смешанные перекрытия, то сохранить ставку 0,1% можно лишь при дополнительном согласовании со страховой компанией. В противном случае базовая ставка по второму варианту составит 0,13%, или 16 900 рублей.

В каждой компании есть ряд ограничений на ипотечное страхование имущества. Директор проектов «СберСтрахования» Павел Карпов рассказал, что компания не примет на страхование аварийные объекты, имущество, находящееся в зоне угрозы стихийных бедствий. Также есть ограничения по году постройки объекта.

В «Совкомбанк Страховании» не застрахуют помещение, если увидят, что объект заведомо убыточный. А если квартира в хорошем состоянии, дом прошел капитальный ремонт и не имеет глобальных повреждений — наценка будет незначительной.

По этой причине с отказом в оформлении страховки чаще сталкиваются покупатели недвижимости на вторичном рынке, однако в редких случаях возможны отказы и в страховании новостроек.

«Если под новостройкой понимается квартира, расположенная в доме с годом постройки не более трех лет от текущей даты, то страховая компания может отказать в принятии на страхование имущественных рисков в некоторых случаях — таких, как: изменение формы оконных проемов, изменение функционального назначения помещений внутри квартиры (например, на месте ванной по плану БТИ сделали жилую комнату или в квартире обустроили сауну), устройство проемов в несущих перекрытиях (при ширине проема более 1,2 метра) и другие факторы», — прокомментировала заместитель директора департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование» Лидия Ефимова.

В пресс-службе «Совкомбанк Страхования» сообщили, что если объект пригоден для проживания и не находится в аварийном состоянии, то в 99% он будет застрахован.

«Но, к сожалению, остается еще 1% жилья, которое не признано аварийным и в нем живут, при этом по фотоматериалам мы видим, что квартира в очень плохом состоянии, да и дом, в котором расположена квартира, с деревянными перекрытиями и сам требует капитального ремонта. По таким объектам мы отказываем», — прокомментировали в страховой компании.

Что касается загородной недвижимости, то тут действуют более жесткие условия оценки риска: месторасположение, меры охраны, материал стен, год постройки, состояние, проводятся ли ремонтные работы, адекватность страховой суммы. Однозначно будет отказ по дому дореволюционной постройки с покосившимися стенами.

У каждого банка есть список страховых компаний, с которыми он сотрудничает и услуги которых продвигает. Банки, имеющие аффилированных страховщиков, будут в первую очередь предлагать их. С покупкой и принятием такого полиса проблем не возникнет, однако если вы хотите сэкономить, то есть смысл изучить предложения на рынке.

Банк может отказать вам в принятии полиса, если вы оформили договор в компании, которой нет в списке аккредитованных, и его условия не подходят для договора ипотеки.

В случае если полис уже на руках и банк отказывается принимать его, то можно попытаться получить письменный отказ банка и далее уже пытаться через подачу жалоб в Банк России добиться возможности заключения договора с рыночным страховщиком.

Если пока не планируете отказываться от кредитов, посмотрите, на каких условиях вам одобрят кредит банки.

Посмотреть ставки