Можно ли взять ипотеку, если нет первоначального взноса? И где его взять?

По данным Rabota.ru, в 2021 году каждый десятый россиянин планирует купить жилье в ипотеку. Но деньги на первоначальный взнос есть не у всех, а стоимость квадратного метра в Москве только за последние два года выросла на 65 000 рублей. Реально ли взять ипотеку без первого взноса? Как это сделать и какие «подводные камни» могут быть?

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен

Квартира — очень дорогая покупка, и накопить на нее сложно и долго. Но достаточно иметь только определенное количество денег, а оставшуюся часть взять в кредит под залог недвижимости. Первый взнос — и есть та сумма, которую покупатель недвижимости платит из своих средств. Обычно в качестве такого взноса требуют от 10 до 20% от стоимости жилья, но все зависит от конкретного банка и кредитного продукта. Например, если вы покупаете жилье в рамках льготной ипотеки под 7%, то первоначальный взнос должен быть не менее 15%, при этом максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. После того как кредит оформлен, ваши личные и заемные средства банка перечисляются продавцу.

Для банка первый взнос — это подтверждение благонадежности заемщика и его финансовой дисциплины. Таким клиентам охотнее одобряют кредит.

Для самого заемщика это тоже выгодно: не придется откладывать покупку квартиры и выбирать из нескольких предложений банков, которые уверены в его платежеспособности, самое выгодное. А если первый взнос большой — например, 50 или 70%, ставки по кредиту будут ниже.

Рассмотрим два варианта ипотеки на покупку готовой квартиры в Москве за 7 млн рублей сроком на 10 лет. В договор включено страхование жизни, здоровья и от потери трудоспособности.

1 — С первым взносом 15%.

Средняя ставка в этом случае составит 8,85%, первоначальный взнос — 1 050 000 рублей, ежемесячный платеж — 74 889 рублей.  

Общая переплата за 10 лет: 3 036 680 рублей.

2 — С первоначальным взносом 50%.

Средняя ставка — 8,1%, первый взнос — 3,5 млн рублей, ежемесячный платеж — 42 649 рублей.

Общая переплата за 10 лет: 1 617 880 рублей.

Итого: в первом случае вы переплатите в виде процентов почти в два раза больше, чем во втором. Зато квартиру можно не ждать годами, а купить, имея на руках лишь небольшую часть суммы.

Ипотека без первого взноса была популярна до конца нулевых, пока в 2008–2010 гг. не началось падение курса рубля. Из-за того, что у многих заемщиков к тому моменту были кредиты в валюте, начался кризис неплатежей. Поэтому банки начали выдавать новые кредиты с бо́льшей осторожностью, тщательно просчитывая все риски.

Как взять ипотеку на квартиру без первоначального взноса

Центробанк с 1 августа 2021 года повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, где первоначальный взнос составляет менее 15%. Это делается для того, чтобы у банков было меньше стимулов выдавать такие займы.

И все же получить ипотеку без первого взноса возможно. Вот какие варианты существуют:

1. Специальные программы в банках или от застройщиков.  

В 2021 году кредит под залог квартиры без первого взноса предлагают: группа «ПИК» совместно с банком ВТБ, «Бест Новострой» совместно с «Промсвязьбанком» и «СМП Банком», банк «Россия», ТКБ.

Застройщики в таких случаях предлагают ограниченный выбор объектов, часто на стадии строительства или даже котлована — особенно если в целом спрос на жилье высокий. Наоборот, когда спрос на квартиры падает (как, например, осенью 2021 года), таких предложений становится больше. Тщательно изучите всю документацию по объекту, а также информацию о самом застройщике — например, отзывы тех, кто уже приобрел у него жилье.

Чтобы накопить на первоначальный взнос, 48% россиян начинают экономить на импульсивных покупках, 46% — на путешествиях, 37% — на развлечениях, 27% — на бытовой технике. Только 25% могут позволить отложить нужную сумму и ни в чем себя не ограничивать.

2. Материнский капитал.

По закону разрешено использовать материнский капитал как для погашения самой ипотеки, так и для первого взноса. Чтобы взять ипотеку с маткапиталом, нужно отправить соответствующее заявление в Пенсионный фонд. Некоторые банки сразу предлагают увеличить размер кредита на сумму взноса, который ПФР затем перечислит в банк по вашему заявлению.

Важно: после погашения ипотеки вы должны выделить в квартире доли для всех детей.

3. Потребительский кредит.

Можно взять кредит на любые цели и использовать деньги в качестве первоначального взноса. Некоторые банки предлагают специальные кредиты на первый взнос параллельно с ипотечным кредитом в этом же банке.

Потребительский кредит увеличивает долговую нагрузку и снижает шансы на выдачу ипотеки. Перед тем, как выдать займ, банки проверяют кредитную историю заемщика через Бюро кредитных историй (БКИ). Там хранятся все сведения о выданных и погашенных кредитах, а также просрочках и других нарушениях. Если банк видит, что заемщик уже взял кредит, то может отказать в новом займе: слишком велик риск, что два кредита окажутся неподъемными. Многие пытаются обойти это, беря кредит в один день с ипотекой, чтобы данные не успели попасть в БКИ. Но, если про такой ход узнают и банк откажет в займе, это негативно скажется на кредитной истории. Хотя некоторые банки закрывают глаза на такие случаи, если в остальном кредитная история положительная, а у заемщика стабильный доход, которого хватает на оба платежа. Самый плохой вариант для первого взноса — это микрозаем или кредитная карта: по ним ставки могут доходить до 50% и выше.

4. Кредит под залог недвижимости.

Подойдет тем, у кого есть другая недвижимость в собственности. В этом случае можно получить кредит на сумму до 70% от оценочной стоимости жилья. Обычно условия по таким займам лучше, чем по потребительским, но есть риск: если вы не вернете деньги, банк заберет квартиру в счет погашения.

5. Льготная ипотека.

Некоторым категориям граждан государство предоставляет льготные условия по ипотеке. Среди них — бюджетники, молодые ученые и специалисты, преподаватели физкультуры в госучреждениях.

Военные могут получить на покупку квартиры от государства часть денег, а иногда и всю сумму. В программе могут участвовать только служащие по контракту:

  • Офицеры, закончившие военные вузы или училища и получившие первое звание после 1 января 2005 года и/или вернувшиеся на службу из запаса.
  • Мичманы и прапорщики, которые пришли на службу после 1 января 2005 года и отслужили не менее трех лет.
  • Солдаты, матросы, сержанты и старшины, которые поступили на службу после 1 января 2020 года по контракту и отслужили не менее трех ле.

Как взять такую ипотеку? Стать участниками накопительно-ипотечной системы (НИС), чтобы государство ежегодно перечисляло из бюджета фиксированный взнос на специальные счета. Взносы инвестируют, а доходы плюсуют к уже накопленной части — по аналогии с накопительной частью пенсии. Эти средства можно использовать для покупки жилья через три года с момента заключения контракта. Если денег недостаточно, чтобы купить квартиру в нужном регионе, их можно использовать как первоначальный взнос. После покупки жилья платежи от государства будут зачисляться в счет погашения кредита.

В рамках военной ипотеки есть ряд требований:

  • Она не распространяется на долевую собственность.
  • Если это строящееся жилье, то застройщик должен участвовать в программе проектного финансирования с эскроу-счетами.  
  • Если это частный дом, то в нем должна быть возможность прописаться, а участок также должен быть в собственности продавца (а затем — покупателя).

В рамках программы «Молодая семья» есть возможность получить субсидию в 30-35% от стоимости жилья. Эти деньги тоже подойдут для первого взноса. Чтобы принять участие в программе, нужно соблюсти следующие условия:

  • Обоим супругам должно быть не больше 35 лет.
  • Они должны нуждаться в улучшении жилищных условий. Это значит, что в пересчете на каждого члена семьи получается меньше квадратных метров, чем прописано в региональных нормах.  
  • Семья должна быть платежеспособной: то есть подтвердить, что ее официальные доходы позволят выплачивать ипотеку.  

Льготную ипотеку выдают не все банки, поэтому нужно уточнить эту информацию на сайте банка.

На что проще взять — на новостройку или вторичку?

Проще получить ипотеку без первого взноса на новое жилье, чем на вторичное, особенно если у банка есть соответствующая программа. К тому же на вторичку ставки почти всегда выше.

Стоит ли завышать стоимость жилья в договоре, если нет денег на первоначальный взнос?

Алексей Клышин, директор агентства недвижимости «Лэндл»:

— Это распространенная схема, которую часто предлагают ипотечные брокеры: покупатель обращается к продавцу, который продает квартиру за 5 млн рублей, и просит указать в договоре купли-продажи сумму в 6 млн рублей, чтобы банк выдал ипотечный кредит. 1 млн рублей (то есть 20%) якобы будет передан продавцу в качестве первоначального взноса. По факту никто ничего не передает, и деньги числятся только на бумаге.

Чтобы подстраховаться, покупатель и продавец составляют две расписки на недостающую сумму — то есть 1 млн рублей. В одной продавец указывает, что получил деньги — ее передают в банк как подтверждение первоначального взноса. Во второй — наоборот: что продавец никаких денег не получал. Ее он хранит у себя на случай, если сделка сорвется.

Но по факту это не защищает от рисков. Если договор купли-продажи будет расторгнут по просьбе покупателя, продавцу придется отдать не 5 млн рублей, а на 1 млн больше. Доказать обратное будет сложно: если продавец обратится в суд, то тем самым признается в нарушении закона, ведь цена — это существенное условие договора. Получается, он заведомо идет на преступление, обманывая и банк, и налоговую. В этом случае обоих участников сделки могут обвинить в мошенничестве, а покупателю откажут в ипотеке. Саму сделку могут признать недействительной, и тогда квартира вернется продавцу.

Из-за высоких рисков лишь немногие продавцы идут на завышение стоимости, поэтому выбор квартир будет очень ограниченным.

Резюме: в чем минусы ипотеки без первоначального взноса

  • Высокая ставка. Обычно она на два и более процентных пункта выше, чем по займам с первоначальным взносом.
  • Бо́льший срок. Многие банки выдают такие кредиты на срок до 30 лет. Это значит, что вы больше переплатите банку в виде процентов.
  • Больше документов. Если обычную ипотеку реально оформить даже по двум документам, то без первоначального взноса банки потребуют полный пакет (если вы не берете льготную ипотеку или кредит с маткапиталом). И даже это может не убедить банк в том, что вы надежный заемщик.
  • Бо́льшая кредитная нагрузка. Ежемесячные платежи в этом случае будут больше. Это не касается тех случаев, когда для первоначального взноса использовали материнский капитал или кредит выдается в рамках льготных программ.
  • Меньше выбор. Ипотеку без первого взноса предлагают лишь немногие банки и застройщики (тоже совместно с банками). Вам придется выбирать из небольшого числа продуктов с не самыми привлекательными условиями, а в случае с застройщиками — только из их же объектов.
  • Выше риски. Это касается ситуаций, когда в договоре указывают завышенную сумму или берут кредиты, не рассчитав свои силы.