Как читать ипотечный договор

Согласно ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре должны быть указаны следующие сведения:

• недвижимость, которая передаётся в залог банку;
• стоимость объекта залога согласно решению оценочной компании;
• размер предоставляемого займа;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• размер и периодичность внесения платежей.

Если хотя бы один пункт стороны не согласовали, договор считается незаключённым.

Рассмотрим разделы типового ипотечного договора. После информации о залогодателе и залогодержателе идёт раздел под названием «Обязательство, обеспеченное ипотекой». Там оговаривается, что именно должен заёмщик кредитору. Указывается общая сумма займа, размер ежемесячного платежа, срок, до которого деньги нужно вносить. В этом же разделе смотрите даты действия договора.

В следующем разделе перечисляют требования, обеспеченные ипотекой. Если заёмщик нарушает обязательства, ипотека обеспечивает уплату кредитору следующих сумм: основной суммы долга, неустойки (штрафа), процентов за пользование чужими средствами, судебных издержек, расходов по продаже заложенного имущества.

Следующий раздел называется «Предмет ипотеки». Там приводится информация об объекте залога. Должны быть данные о типе (квартира, комната или дом), точном адресе, а также описание (площадь, число комнат).

Далее перечисляются права и обязанности сторон, а также гарантии прав залогодержателя. Залогодатель гарантирует, что имущество не заложено, не продано, не обременено, в споре и под арестом не состоит и свободно от притязаний третьих лиц.

Следующий раздел посвящён обращению взыскания на предмет ипотеки. В нём говорится о случаях, когда залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество и как может это сделать (через суд).

В разделе о госрегистрации договора об ипотеке указано, кто берёт на себя расходы по регистрации ипотеки и что происходит после исполнения обязательств заёмщиком.

Последний раздел, как правило, содержит правила разрешения споров. В нём указан суд, в котором будут рассматривать дело.

С конца января 2020 года действуют изменения, о которых говорится в указании Банка России от 10.12.2019 года № 5350-У.

Это облегчит клиентам восприятие основной информации. О каких условиях идёт речь:

• сумма кредита (займа);
• сроки возврата долга;
• процентная ставка;
• способы исполнения обязательств по договору, включая бесплатный способ;
• услуги, которые банк оказывает за отдельную плату;
• готовность кредитора уступить права требования по договору третьим лицам.

Остальные условия, как и прежде, будут указывать в тексте договора.

Комментирует Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка: «В ближайшее время кредитные договоры по ипотеке претерпят изменения, которые помогут заёмщикам чётко видеть условия, на которых они планируют взять кредит.

При изучении кредитного договора по новой форме необходимо прежде всего обратить внимание на 3 цифры в рамках, которые расположены в самом верху первой страницы. Там банки указывают полную стоимость кредита в валюте и процентах, то есть сколько клиент переплатит по договору, а также примерный размер среднемесячного платежа с учётом всех расходов.

Далее в новой форме договора следует ознакомиться с таблицей, которая размещается в самом начале кредитного договора. Таблица унифицирована законодательно и наиболее полно отражает ключевые условия договора. Каждому заёмщику нужно проверить сумму, срок кредита, а также процентную ставку и условия её изменения. Если ставка зависит, например, от наличия страховки, страховой полис надо своевременно продлевать, иначе ставка вырастет.

Также необходимо обратить внимание на пункт, указывающий на обязательство заключить договоры с третьими лицами при исполнении кредитного договора. Там фиксируется обязанность застраховать объект, жизнь и здоровье заёмщика. Если раздел содержит ещё какие-либо условия, они должны быть понятны заёмщику.

В разделе «Ответственность заёмщика…» указываются пени за просрочку и иные штрафные санкции. Банк не вправе навязывать дополнительные платежи при выдаче кредита. Если банк оказывает дополнительные услуги, об этом также должна быть информация в соответствующей графе.

Таким образом, форма новых договоров будет максимально обращать внимание заёмщиков на расходы при получении и обслуживании кредита и прочие особенности договора».