Ипотечный trade-in: как купить квартиру по трейд-ин и не прогадать

Кратко суть таких сделок в следующем. Недвижимость, которая находится в собственности, идёт в качестве частичной оплаты новой квартиры. То есть переходит застройщику. Он в дальнейшем реализует полученную квартиру. Покупатель же берёт ипотеку на оставшуюся сумму, доплачивает тому же застройщику и получает новое жильё. Квартиру бронируют на 1-3 месяца. За это время нужно найти деньги. Стоимость жилья на этот период замораживается, то есть гарантировано не вырастет.

С такими сделками работают риелторы только в городах-миллионниках.

Застройщик не согласится покупать какую попало квартиру, поскольку в будущем её придётся продавать. К жилью предъявляют требования. Первостепенные – это порядок с бумагами, удобное месторасположение и приемлемый ремонт. Кроме того, важны следующие критерии:

• дом построен не раньше 1960 года;
• дом не деревянный, от 5 этажей;
• износ здания не выше 40%;
• перепланировки узаконены;
• стоимость квартиры до 6 млн руб.;
• квартира не в долевой собственности, принадлежит только продавцу;
• нет обременений, зарегистрированных несовершеннолетних.

Существует несколько вариантов подобных сделок. Первый – продать застройщику свою квартиру на вторичке, а купить новую в его новостройке. Второй – продать застройщику квартиру в его же жилом комплексе и приобрести жильё там же – большее по размеру или, к примеру, в другом доме или на другом этаже (так называемый внутренний trade-in). Схема работает, если человек ещё не получил право собственности на строящееся жильё и уже хочет поменять на другое у того же застройщика.  

Рассмотрим пошаговую инструкцию на примере первого варианта. Вкратце план действий выглядит так:

1. выбрать застройщика и понравившуюся квартиру;
2. узнать, работает ли застройщик по программе трейд-ин и на каких условиях;
3. договориться, как будет проходить сделка;
4. выбрать программу кредитования, подать заявку в банк;
5. заключить договоры на продажу старой квартиры и покупку новой;
6. подписать договор ипотечного кредитования с банком;
7. дождаться регистрации сделок в Росреестре;
8. закрыть все долги по старой квартире и выписаться из неё;
9. сдать прежнюю квартиру покупателю и принять новую от продавца.

Комментирует Олег Вонарха, руководитель новосибирского агентства недвижимости «Жилфонд»: «Главное преимущество – это быстрота продажи. Допустим, вам понравилась квартира в новостройке и вы хотите её приобрести. Но пока будете искать покупателя на своё жильё, есть вероятность, что новая квартира вас не дождётся. В трейд-ин выбранная недвижимость резервируется и нет риска, что её купит кто-то другой. Ещё один плюс в том, что можно договориться с застройщиком пожить в своей старой квартире несколько месяцев, пока новостройка не будет сдана – всё решается путём переговоров. Часто потенциальным покупателям, приобретающим жильё по трейд-ин, предоставляются льготы – скидки, рассрочка.

Есть и минусы, которые не стоит сбрасывать со счетов.

Поэтому нужно быть готовым к тому, что продаваемый объект оценят ниже рыночной стоимости. Ещё один минус схемы в том, что какое-то время нужно ждать окончания строительства дома. Хорошо если попадётся застройщик, с которым можно будет договориться насчёт проживания в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а если нет? Это будет означать, что на определённый период времени придётся подыскивать съёмное жильё. Опасность трейд-ин заключается в том, что человек продал свою квартиру, взял ипотеку, купил новое жильё, а стройка может затянуться на долгий срок».

Обратите внимание: если при покупке первой квартиры не были привлечены ипотека, маткапитал и другие субсидии, всё решается на уровне договорённостей с застройщиком. Но если есть жилищный кредит и он пока не погашен или использовался маткапитал, вопрос придётся обсуждать с банком (необходима смена залога), а во втором случае – ещё и с органами опеки.

К минусам можно отнести ещё и отсутствие большого выбора при покупке жилья. Обычно застройщик предлагает несколько вариантов в собственных жилых комплексах. Из-за этого возможность выбрать район или месторасположение есть далеко не всегда. Кроме того, нельзя рассмотреть другие варианты в плане цены, поскольку покупатель уже связан обязательствами с конкретным застройщиком. В итоге он может упустить более выгодный вариант, проиграть и в местоположении квартиры, и в цене.

Главный риск – столкнуться с недобросовестным застройщиком или риелтором, потерять деньги и остаться на улице. Чтобы этого не произошло, изучайте отзывы, работайте только с проверенными компаниями, имеющими опыт.

Кроме того, на деле застройщик может передумать: купить старую квартиру, а новую не продать. Получится, что владелец жилья просто продаёт недвижимость дешевле рыночной цены и остаётся ни с чем. Проиграть в цене можно до 20%. Особенно это вероятно, если заключается не один договор, а два – сначала на продажу квартиры, а позже – на покупку новой.  

Рекомендуем заранее узнать у риелтора или у застройщика, сколько будет стоить оценка квартиры, оформление бумаг (иногда это платно). Также уточнить, на какой срок бронируется новое жильё, можно ли продлить этот период и предусмотрены ли в этом случае штрафы.