Ипотечные каникулы: руководство по применению

Изменения в законодательные акты перечислены в Федеральном законе от 01.05.2019 № 76-ФЗ. Правки должны быть внесены в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ и Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 № 353-ФЗ.

Это же право заёмщика должно быть закреплено в договоре с банком. Ранее же условия кредитного соглашения не могли меняться по требованию клиента.

Чтобы получить отсрочку, нужно находиться в трудной жизненной ситуации. Что входит в это понятие:

• регистрация в качестве безработного;
• признание заёмщика инвалидом I или II группы;
• временная нетрудоспособность больше 2 месяцев подряд;
• снижение дохода больше чем на треть по сравнению со средним заработком;
• увеличение числа иждивенцев, несовершеннолетних членов семьи или членов семьи, признанных инвалидами.

Ипотечные каникулы предоставят, если соблюдены следующие условия:

1. размер ипотечного займа не больше 15 млн руб.;
2. условия кредитного договора ранее не изменялись по требованию заёмщика;
3. в ипотеку куплено единственное пригодное для проживания помещение для семьи заёмщика.

Чтобы в договор внесли изменения, заёмщик должен направить в банк требование, включающее:

• указание на то, что обязательства по договору приостанавливаются;
• причину предоставления ипотечных каникул.

Можно самому выбрать льготный период. Максимальный срок – 6 месяцев. По закону ипотечные каникулы должны начаться не позднее чем через 2 месяца после направления требования. Если заёмщик не указал длительность льготного периода, его признают равным полугоду, а датой начала льготного периода – дату направления требования кредитору.

Вместе с требованием можно направить подтверждающие бумаги, например:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объекты недвижимости;
• выписку из регистра получателей государственных услуг (о регистрации в качестве безработного);
• справку об инвалидности;
• листок нетрудоспособности;
• справку о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога;
• свидетельства о рождении детей, свидетельства об опекунстве.

Обратите внимание: в течение льготного периода заёмщика не могут обязать досрочно выплатить долг.

Плюс ипотечных каникул в том, что льготный период не сказывается на сумме долга. Срок ипотеки продлевается. Во время льготного периода заёмщик может не платить по кредиту. Но вносить платежи не запрещено. Если финансовая ситуация изменится, заёмщик вправе возобновить выплату долга раньше установленного срока.

Людмила Салихова, ипотечный брокер «Центрального агентства недвижимости» (г. Новосибирск): «Для большинства заёмщиков это определённо к лучшему. Жизнь непредсказуема, и вчерашнее благополучие сегодня может резко пошатнуться, а инструмента для сохранения и кредитной истории, и жилья до сих пор не было предложено. Увы, банки нечасто идут навстречу клиентам при наличии просрочки, при этом не имеет значения, по какой причине эта просрочка образовалась. Теперь, с принятием данного закона, у заёмщиков будет 6 месяцев на исправление ситуации. Соответственно, эта практика поможет заёмщикам.

Ранее ряд банков запускал подобные программы для клиентов, но в каждом случае были предложены жёсткие условия входа в эти программы, а послабление предлагалось в основном в виде отсрочки погашения основного долга. Но стоит взглянуть на структуру платежа в ипотечном графике, как сразу становится понятно, что «овчинка выделки не стоит», поскольку на погашение основного долга обычно уходит очень незначительная часть платежа. Также можно отметить, что ранее похожая программа была у АИЖК, когда выделялись денежные средства на погашение части ипотечного долга, но при этом клиенты должны были предоставить колоссальный пакет документов, в который входили также и платные справки, а сумма выплаты всё равно была незначительной».

Константин Поздняков, заместитель первого проректора по работе с органами власти и региональному развитию в Финансовом университете при Правительстве РФ: «В условиях кризиса и нестабильной экономической ситуации, когда для заёмщиков прежде всего существует риск увольнения или падения уровня заработной платы, мера безусловно своевременна и рассчитана прежде всего на граждан со средним и ниже среднего уровнем дохода, которые не обладают достаточными финансовыми накоплениями, чтобы безболезненно пережить сложный жизненный период.

Назвать этот инструмент абсолютно эффективным, на мой взгляд, нельзя из-за небольшого срока льготного периода. Согласно положению закона – не больше 6 месяцев, что в условиях получения статуса безработного, получения заёмщиком инвалидности 1-2 группы, снижения заработка на 30 процентов или даже смерти трудоспособного близкого родственника, имевшего иждивенцев, будет недостаточным для стабилизации финансового положения и возможности возобновления платежей в пользу банков в полном объёме. Насчёт уже просроченных ипотечных кредитов, по которым ведётся претензионная работа, помощь будет неактуальна, так как закон обратной силы не имеет».

Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка: «Закон устанавливает единые правила для возможности установки временной отсрочки платежей заёмщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Многие банки и ранее, добровольно, в подобных сложных жизненных ситуациях у заёмщиков шли навстречу и реструктурировали кредиты, т.к. банку важно, чтобы заёмщик восстановил платёжеспособность и продолжал платить по кредиту. Новый закон устанавливает чёткие правила для подобных ситуаций, и заёмщики будут понимать перспективы кредита в непредвиденной ситуации, а не рассчитывать на лояльность банка».

Эксперты боятся того, что людям, воспользовавшимся ипотечными каникулами, в будущем будет сложнее получить новый заём. Якобы в кредитной истории будет нехорошая для банка отметка. Если это подтвердится, спрос на каникулы может упасть.

РЭУ имени Плеханова провёл исследование и выяснил, в каких регионах ипотечные каникулы могут оказаться востребованными. В тех субъектах, где средняя зарплата выше, ниже потребность в отсрочке платежей, и наоборот.

«В РЭУ рассчитали коэффициент покрытия жилищного кредита в регионах. Проще говоря, сколько средних зарплат по региону требуется на погашение ипотеки. По прогнозам РЭУ, наименее востребованы ипотечные каникулы будут в Чукотском АО, Ямало-Ненецком АО, Ненецком АО, Кировской области, Брянской области и в Москве. По данным ГородРабот.ру, средняя зарплата в Чукотском АО – 49 142 руб., в Москве – 48 425 руб., в Кирове – 30 804 руб., в Брянске – 39 025 рублей. Востребованы ипотечные каникулы могут быть в Калмыкии, Туве, в Крыму, в Мордовии, Кабардино-Балкарии и Ингушетии.

Однако эксперты сошлись во мнении, что всплеска интереса к ипотечным каникулам в России ждать не стоит. Скорее люди будут стараться закрыть ипотеку как можно быстрее, пусть даже за счёт старых добрых методов – рефинансирования и реструктуризации», – отмечает Наталья Шабрукова, редактор ГородРабот.ру.